Meglio mutuo fisso o variabile?

Luglio 2022 - Tasso fisso o tasso variabile? Se da sempre i mutuatari si interrogano su questo confronto, a maggior ragione questo avviene oggi, in un periodo di vivacità dei mercati economico-finanziari, come quello che caratterizza questa estate 2022.

In passato la situazione era chiara: con i tassi d’interesse ai minimi storici, conveniva a tutti assicurarsi il tasso fisso.

Oggi, con le oscillazioni in corso, che cosa conviene fare? Per dare una risposta possiamo fare insieme qualche riflessione in più, considerando con maggiore attenzione le tue esigenze personali e approfondendo i vantaggi e gli svantaggi di ogni soluzione.

Tasso fisso: quando conviene

Partiamo dal tasso fisso, che ha subito i maggiori rialzi a causa della recente impennata dell’IRS (detto anche Eurirs), il parametro di riferimento per questo tipo di finanziamenti. Oggi, a seconda dell’importo e della durata del prestito, esso si aggira intorno al 2-3%: un livello che può sembrare alto in relazione a qualche mese fa, ma, come insegna l’andamento storico, in assoluto resta un buon tasso d’interesse.

Se vuoi assicurarti in questo momento una rata costante per l’intera durata del finanziamento, in modo da dormire sonni tranquilli sapendo che l’importo non aumenterà, fai comunque una scelta giusta e conveniente, a maggior ragione se stai chiedendo in prestito una grossa somma per un lungo periodo oppure se la rata del mutuo che stai stipulando è già al limite della sostenibilità (di solito si calcola al massimo un terzo degli introiti mensili) e non sarebbe quindi semplice affrontare eventuali rialzi.

Tasso variabile: quando conviene

Passiamo ora al tasso variabile, che in questi mesi, a differenza del fisso, è rimasto stabile su livelli molto convenienti: oggi si può stipulare un mutuo con un ottimo TAN, inferiore all’1%, grazie all’indice Euribor (il più usato per questo tipo di finanziamenti rispetto al tasso BCE) ancora negativo. Questo consente un risparmio di qualche centinaio di euro nella rata (come si può vedere facilmente grazie ai comparatori disponibili online, tra cui quello di Telemutuo): una differenza decisamente vantaggiosa, almeno nel breve periodo.

Questa soluzione è allora indicata se vuoi approfittare di un importo mensile da pagare più basso, mettendo però in preventivo che il costo del denaro potrebbe aumentare. Anzi, questa è la prospettiva a brevissimo termine, dato che la Bce ha già messo in programma rialzi dei tassi di interesse per i mesi di luglio e settembre 2022. Considerate le previsioni, quanto una rata più alta potrebbe incidere sul tuo stile di vita?

La scelta del tasso variabile conviene anche in altri casi. Per esempio, se si riesce già a prevedere che la durata “effettiva” del mutuo sarà breve: non la lunghezza del contratto di mutuo che viene stipulato, ma la sua durata di vita reale. Se si intende comprare un'abitazione che si prevede già di cambiare nel giro di 7-10 anni, quella sarà la vita reale del mutuo. Lo stesso se si pensa di poter estinguere anticipatamente buona parte del debito entro un periodo analogo, magari grazie a qualche vendita o all'incasso di crediti come il TFR oppure a un'eredità.

Per chi può avere già un’idea di quello che succederà in futuro, la durata effettiva del mutuo è un fattore da considerare, perché gli anni più importanti del finanziamento sono quelli iniziali, quando il debito è maggiore e si paga una quota più alta di interessi, anche per via del piano di ammortamento alla francese. Il tasso variabile, in quest’ottica, può avere senso.

Infine, accanto allo scenario macro-economico e alla situazione finanziaria personale, va valutata anche la propensione del singolo al rischio, da un punto di vista più psicologico. Si preferisce la serenità garantita dal tasso fisso oppure si è disposti ad affrontare l’incertezza del tasso variabile, con la prospettiva di risparmiare, ma anche con la possibilità di spendere più di quanto preventivato, senza poterlo quantificare a priori?

Tasso variabile con cap oppure a rata costante

Di fronte a questa domanda ci può essere una terza soluzione, ovvero quella di un mutuo a tasso variabile che permette di tutelarsi rispetto a rialzi eccessivi: anziché un finanziameno a tasso variabile puro, infatti, si può scegliere la soluzione con CAP (tetto massimo) oppure quella a rata costante.

La prima prevede un limite massimo al rialzo del tasso applicabile al mutuo, con conseguente tetto massimo alla rata mensile da sostenere, permettendo così fin dall’inizio di sapere quale sarà la cifra massima che si potrà andare a pagare. In questi mesi estivi numerose banche stanno puntando su questo prodotto, che va sicuramente considerato con attenzione, come spiegano gli esperti di Telemutuo, sempre a disposizione per una consulenza gratuita.

La seconda sposta la variabilità sul tempo: la rata infatti sarà costante per tutta la durata dell’ammortamento, ma, se i tassi scenderanno, si ridurrà la durata del mutuo; viceversa, se i tassi aumenteranno, sarà maggiore il numero delle rate da pagare, anche in questo caso con un limite massimo stabilito inizialmente.

Bisogna poi valutare le diverse opzioni di flessibilità offerte dalle banche, tra cui quella del "salto rata”, utili se ci si dovesse trovare in difficoltà economica.

Surroga: quando conviene

C’è anche chi, avendo un finanziamento per la casa già in corso, si chiede se convenga sfruttare l’opzione surroga, ovvero il passaggio del mutuo ad una banca diversa,. Quando conviene? Qui bisogna fare una distinzione: se si ha un mutuo a tasso variabile e si è timorosi di fronte alla prospettiva di un aumento della rata, vale la pena di passare al tasso fisso, bloccandolo in un momento in cui è ancora conveniente, come dicevamo inizialmente.

Se invece si ha un mutuo a tasso fisso, stipulato negli ultimi anni, i tassi attuali non favoriscono un risparmio sul montante finale. Chi desidera però ridurre la rata, può procedere con la surroga del mutuo, che gli permetterà di allungare il periodo di ammortamento e diminuire così l’importo da pagare ogni mese.

Surrogare può essere inoltre conveniente per richiedere ulteriore liquidità, magari per effettuare lavori di ristrutturazione dell'abitazione oggetto di finanziamento.

Tasso fisso e variabile a confronto

Dopo questa analisi generale, vediamo ora qualche esempio concreto che permetta di confrontare il tasso fisso e quello variabile, in particolare le soluzioni con cap oppure a rata costante.

Se vuoi fare un confronto sulle proposte specifiche che ti sono state fatte dalle banche, hai a disposizione anche la calcolatrice confronto mutui di Telemutuo, basata sulle previsioni aggiornate dei tassi, che ti mostrerà quale sarà la differenza di spesa nei prossimi anni scegliendo un mutuo a tasso fisso rispetto al variabile. In ogni momento, poi, un esperto Telemutuo sarà a tua disposizione per una consulenza gratuita in cui approfondire le diverse soluzioni possibili e aiutarti a scegliere l’offerta migliore per te.

Tasso fisso o variabile con CAP: esempio rappresentativo

Un caso concreto può aiutare ad evidenziare meglio le differenze attuali tra un finanziamento a tasso fisso e uno a tasso variabile con CAP.

Prendiamo l’esempio di un mutuo ipotecario con finalità acquisto prima casa stipulato in data 30/05/2022 in provincia di Milano.

L’importo richiesto per il finanziamento è di 100.000 euro, l’immobile ha un valore di 200.000 euro e la durata del prestito è 20 anni.

Mutuo a tasso fisso: Tan 2,05%; Taeg 2,30%; rata mensile: 508 € per l’intera durata del piano di ammortamento.

Mutuo a tasso variabile con CAP: Tan 1,10%; Taeg 1,46%; rata mensile attuale: 464 €; rata massima*: 562 € (al tasso cap del 3,15%).

All’aumentare dell’importo richiesto, cresce la forbice tra le due rate prodotte, come dimostra il successivo esempio, calcolato sempre su un immobile del valore di 200.000 euro e una durata ventennale del mutuo, ma aumentando l’importo del finanziamento a 160.000 euro anziché 100.000 euro.

Mutuo a tasso fisso: Tan 2,45%; Taeg 2,69%; rata mensile: 844€ per l’intera durata del piano di ammortamento.

Mutuo a tasso variabile con CAP: Tan 1,32%; Taeg 1,59%; rata mensile attuale: 759 €; rata massima*: 917 € (al tasso cap del 3,37%).

* Rata massima calcolata sull’intero capitale richiesto.

In conclusione, è importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo. Per questo è anche utile richiedere il foglio contenente le informazioni generali, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

Si precisa inoltre che gli esempi sopra riportati sono meramente rappresentativi e che il contenuto della presente sezione ha valore informativo e non costituisce offerta al pubblico ai sensi dell’art. 1336 C.C.

Per tassi e condizioni contrattuali sono a disposizione del pubblico i fogli informativi analitici dei singoli prodotti offerti dagli intermediari, ai sensi delle vigenti normative. In nessun caso le informazioni pubblicate possono essere interpretate come offerta, raccomandazione, invito ad offrire o messaggio promozionale finalizzato all’acquisto, vendita o sottoscrizione di prodotti finanziari.