Mutuo Fisso o Variabile?

Meglio mutuo fisso o variabile?

AGOSTO 2021. LE RIFLESSIONI DELL'ESPERTO.


Da questa primavera si sentono sempre più spesso voci allarmanti sui tassi di interesse in imminente rialzo. Una prospettiva che può causare preoccupazione in chi è alla ricerca di una casa da acquistare. Veniamo infatti da un lungo periodo in cui stipulare mutui è stato super conveniente, grazie a tassi molto bassi. Una condizione vantaggiosa, dovuta alle politiche espansive della Banca Centrale Europea, che ha reso molto meno costoso l’accesso al credito da parte delle banche per favorire la ripresa dell’economia.

In particolare le previsioni allarmanti riguardano l’Irs, il tasso fisso, che è stato l’assoluto protagonista della scena in questi ultimi anni. La sua prossimità allo zero ha di fatto annullato l’eterno dilemma che affligge i mutuatari: meglio tasso fisso o variabile? Le scelte si sono concentrate praticamente tutte sulla prima opzione, che riuniva in sé un doppio vantaggio: la certezza di una rata fissa nel tempo e una quota di interessi da pagare molto limitata.

Di fronte agli scenari di una possibile risalita è normale che cresca l’ansia, soprattutto in chi non ama il rischio e vede nel tasso fisso la garanzia ideale. Ma è davvero il caso di preoccuparsi? Prendiamo ad esempio l’IRS 30 anni (utilizzato per definire i tassi fissi di pari durata): a inizio gennaio quotava meno di zero, il 25 febbraio è salito a 0,44%, il 29 aprile ha toccato quota 0,56%, ma il 18 giugno è ridisceso a 0,43% e poi a 0,31% il 28 luglio. Di fatto, ora siamo a meno di mezzo punto da inizio 2021. Un’oscillazione che, soprattutto per chi si prepara a un mutuo di lunga durata, è ininfluente: il tasso fisso è ancora molto conveniente, perché lo scarto con il variabile, con l’indice Euribor che oscilla attorno a -0,5%, rimane minimo.

Non solo: possiamo affermare con una certa sicurezza che questa situazione non subirà mutamenti a breve e rimarrà anzi simile almeno per tutto il prossimo anno. A rinsaldare questa percezione è arrivato di recente anche l’annuncio di Christine Lagarde, presidente della Bce, che ha confermato la politica da colomba della Banca Centrale Europea, promettendo tassi rasoterra e aiuti ancora a lungo per spingere la ripresa post Covid.


Mutuo a tasso variabile. Quando considerarlo

Considerato lo scenario che abbiamo appena descritto, in generale possiamo quindi consigliarti di continuare a scegliere il tasso fisso, salvo rare eccezioni di cui parleremo a breve. Oltretutto gli istituti bancari probabilmente proseguiranno con le offerte viste in questa prima parte del 2021, che si aggirano sullo 0,5%/0,6% (tasso fisso finito) per i mutui ventennali con rapporto tra mutuo e valore immobiliare entro il 50%, mentre il tasso è attorno all’1,4% per i mutui che sfiorano l'80% del valore del bene e hanno durata trentennale.

In questo secondo caso, volendo, si apprezza una differenza con il tasso variabile che arriva anche oltre mezzo punto percentuale, così che il tasso fisso finisce per costare (inizialmente) quasi il doppio, in termini di interessi passivi. A questo punto entra anche in gioco la personalità degli interessati: chi vuole osare di più può pensare di approfittare di questi tassi variabili ultraconvenienti.

Una scelta che in generale può convenire anche in alcuni rari casi, per esempio i mutui di una durata "effettiva" molto limitata. Per effettiva non intendiamo la lunghezza del contratto di mutuo che viene stipulato, ma la sua durata di vita reale. Se per esempio intendi comprare un'abitazione che prevedi già di cambiare nel giro di 7-10 anni, quella sarà la vita reale del mutuo. Lo stesso discorso vale se pensi di poter estinguere anticipatamente buona parte del debito entro un periodo analogo, magari grazie a qualche vendita o all'incasso di crediti come il TFR oppure a un'eredità.

In situazioni del genere potresti essere indotto a scegliere inizialmente una durata contrattuale lunga in modo da ridurre la rata, ma poi la durata effettiva del mutuo risulterebbe ben più contenuta. Con un mutuo a tasso fisso ti troveresti allora a spendere di più per pagare quella tutela a lungo termine che poi non sfrutterai per via dell'estinzione anticipata. Considerando che gli anni più importanti del mutuo sono quelli iniziali, quando il debito è maggiore, si paga una maggiore quota di interessi (per capire vedi l'approfondimento su competizione tra tasso fisso e variabile) anche per via del piano d’ammortamento alla francese (per approfondimenti vedi Piano di Ammortamento alla Francese), in questo caso ha certamente senso provare a fare un confronto tra tasso fisso e variabile del mutuo. A questo riguardo troverai utile la calcolatrice confronto mutui basata sulle previsioni dei tassi aggiornate: i relativi indici di riferimento del tasso variabile continuano a militare su livelli negativi (vedi Andamento storico Euribor) e sembrano pure destinati a rimanervi ancora fino al 2026, a giudicare dalle proiezioni che puoi esaminare nella pagina delle Previsioni Euribor

Se invece presumi di tenere in vita il mutuo fino alla sua fine naturale, e questa è lunga, bisogna francamente ammettere che le offerte a tasso fisso sono oggi così vantaggiose da non ammettere confronti con il variabile.

Vediamo ora le diverse casistiche nei dettagli.


MUTUI IN CORSO

Per chi ha un mutuo in corso È SICURAMENTE IL MOMENTO di valutare di nuovo la surroga, che rammentiamo può essere applicata ad un mutuo quante volte si vuole. Tassi fissi considerati imbattibili fino a non tanto tempo fa, oggi possono rappresentare una spesa doppia se confrontati all'alternativa del momento!

Occasione da non perdere dunque, tanto più che la normativa prevede che la surroga del mutuo venga realizzata senza spese per il cliente, determinando la cosiddetta portabilità del mutuo .

Purtroppo però non bastano volontà e presupposti di convenienza per cambiare mutuo. Bisogna che il debito residuo sia ancora abbastanza consistente e il rimborso sufficientemente lungo per trovare una banca disposta ad accettare la surroga. Quando l'importo scende sotto i 70.000 Euro o la durata è inferiore ai 10 anni diventa quasi impossibile procedere alla sostituzione. Salvo trovare una soluzione per aumentare l'importo, magari chiedendo di conglobare nel mutuo altri prestiti (Mutuo di Consolidamento Debiti).

Se esiste la possibilità di abbassare il tasso con la surroga, una soluzione che può avere conseguenze inimmaginabili è ridurre contemporaneamente la durata. La spiegazione al prossimo sottotitolo mostra perché.


RISPARMIO ESPLOSIVO CON LA RIDUZIONE DI DURATA

Uno degli effetti più sorprendenti sul costo di un mutuo è quello che si scatena riducendo sia tasso che durata, mantenendo quasi invariata la rata. Un esempio rende meglio l'idea.

ESEMPIO: consideriamo un mutuo con debito residuo di 100.000 Euro da pagare ancora per 25 anni al 2% e proviamo a trasformarlo in uno nuovo allo 0,8% riducendo nel contempo la durata di 5 anni.

Succede il miracolo! LA RATA RIMANE QUASI INVARIATA mentre la spesa per interessi si riduce a poco più di 1/3!

Inoltre la durata più corta accelera la riduzione del debito residuo, così in caso di estinzione anticipata il capitale da rimborsare sarà più basso.


NUOVI MUTUI O SURROGHE DI DURATA INFERIORE A 10 ANNI

Qui dobbiamo fare una premessa. La ricerca è orientata al massimo risparmio? Allora gli indicatori in nostro possesso sono concordi nel suggerire su queste durate un mutuo a tasso variabile in tutti i casi in cui sussiste un ragionevole differenziale con il tasso fisso.

Poiché il tasso incide maggiormente sulla spesa nei primi anni di vita del rimborso, un rialzo verso la fine non fa alcuna paura né sul fronte della variazione di rata che su quello della spesa globale per interessi.

Con questa scelta ci si potrà togliere la soddisfazione di spendere meno degli amici che hanno preferito il tasso fisso, senza rischiare di smenarci.

Per contro va osservato che in valori assoluti la differenza può risultare relativamente modesta, soprattutto quando il mutuo non è molto grosso, come accade spesso con le durate più brevi.


NUOVI MUTUI O SURROGHE TRA 10 E 15 ANNI

Poca competizione in questo range di durate, dove il tasso fisso spadroneggia un po' ovunque con offerte che quando il rapporto tra mutuo e valore rimane sotto al 50% TeleMutuo propone intorno allo 0,5% per 20 anni.

Con una curva di abbattimento del debito che su tali estensioni tende a ritardarne la riduzione meglio non correre rischi in cambio di guadagni non particolarmente consistenti. Anche perché un conto è cercare di prevedere cosa succederà nel giro dei prossimi 5 anni, altra cosa proiettarsi sul decennio e oltre, un arco temporale tanto lungo che nessun analista ci si avventurerebbe.

Le proposte TeleMutuo di oggi, vicine all'1% anche quando il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile sale all'80% e le durate si allungano, bruciano sul nascere qualsiasi velleità del variabile, decretandone la sconfitta per KO tecnico in ogni declinazione, inclusa la formula fino a qualche anno fa di grande successo del mutuo a tasso variabile col tetto massimo (vedi Mutuo con il Cap).


NUOVI MUTUI O SURROGHE OLTRE 15 ANNI

Fisso, fisso e ancora fisso e poi fisso.

Prova a calcolare sul nostro sito un preventivo a tasso fisso per 40 anni. Scoprirai che puoi pagare un tasso prossimo all'1,4% dannatamente bloccato fino al 2061, quando è presumibile che le automobili si sposteranno volando! I mutui più brevi costano meno. E stiamo a parlarne?


LE PREVISIONI PER I PROSSIMI 5 ANNI

I mercati finanziari prevedono cosa avverrà al tasso variabile nei prossimi 5 anni, tema di interesse nei casi di cui si è detto più sopra. Al riguardo puoi mantenerti aggiornato grazie alla pagina pubblicata da Tele Mutuo sulle PREVISIONI EURIBOR.

Se poi volessi condividere qualche riflessione con un esperto chiama il n° 800/775.777 o compila la RICHIESTA DI CONSULENZA ON LINE. E ricorda che per te qualsiasi servizio di TeleMutuo sarà sempre gratuito.

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