Mutuo Fisso o Variabile?

Meglio mutuo fisso o variabile?

MAGGIO 2022. LE RIFLESSIONI DELL'ESPERTO.


Meglio il tasso fisso o variabile? Fino a pochi mesi fa non c’erano praticamente dubbi, perché i rispettivi indici di riferimento, Eurirs ed Euribor, erano entrambi estremamente bassi. A quel punto la decisione era piuttosto facile da prendere, tanto è vero che la quasi totalità dei mutui stipulati in questi ultimi anni è stata a tasso fisso: in questo modo ci si assicurava una rata bassa e costante per un lungo periodo. 

Mutui, l’andamento dei tassi nel 2022

Dal 2022 questo panorama così lineare ha cominciato a cambiare, perché i tassi di interesse, in particolare l’Eurirs, sono in rialzo. Come conviene muoversi adesso? Il tasso fisso è ancora conveniente rispetto al variabile?

Innanzitutto va chiarito che la situazione per chi vuole comprare casa è ancora in generale estremamente vantaggiosa, perché i tassi d’interesse sono comunque bassi rispetto ai livelli che avevano raggiunto anni fa (a fine 2007 il tasso medio era del 5,72%, come ricorda l’Abi - Associazione bancaria italiana).

Semmai, la differenza attuale tra Eurirs ed Euribor può spingere a fare qualche riflessione più articolata prima di effettuare la scelta più conveniente per sé e per la famiglia, considerando anche la propria propensione al rischio finanziario, oltre alla situazione economica personale e generale.

Eurirs ed Euribor: la differenza oggi

Guardando l’andamento degli indici, dall’inizio dell’anno si nota un deciso aumento dell’Eurirs, o Irs, parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso: il 23 aprile 2022 quello per i mutui a 20 anni segnava +1,69% rispetto al +0,60% di inizio gennaio.

Un rialzo non indifferente, ma ciò non significa che il mutuo a tasso fisso oggi non sia più vantaggioso, anzi. Questa scelta rimane la più consigliabile, soprattutto se si ama la tranquillità. Ci si assicura una rata comunque bassa per un lungo periodo e non ci si deve più preoccupare di eventuali ulteriori aumenti dei tassi: la cifra da pagare sarà sempre la stessa fino all’estinzione del finanziamento.

Vediamo ora l’andamento dell’Euribor, il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, nonché “grande trascurato” degli ultimi anni, perché la scena è stata dominata dal tasso fisso. Questo indice si è mantenuto sostanzialmente stabile negli ultimi 4 mesi: il 23 aprile 2022 quello a 1 mese quotava -0,54% contro il -0,58% del 3 gennaio scorso.

Tasso fisso e tasso variabile a confronto

Facendo ora una semplice simulazione di mutuo, grazie ai numerosi comparatori disponibili online, si noterà una differenza significativa tra tasso fisso e tasso variabile per quanto riguarda l’importo della rata da pagare, soprattutto se si effettua il calcolo su somme importanti e periodi di prestito molto lunghi.

Con il variabile si ottiene un risparmio di qualche centinaio di euro al mese, che sicuramente a qualcuno potrebbe interessare. Bisogna allora fare dei ragionamenti sulla propria personalità e disponibilità economica. Quanto si è propensi a correre qualche rischio finanziario? Quanto si è disposti ad accettare eventuali rialzi della rata mensile, senza farsi prendere dall’ansia? Se per esempio si sta stipulando un mutuo già al limite delle proprie possibilità, un aumento anche solo lieve potrebbe risultare pesante e costringere a costosi sacrifici, anche perché con un Euribor così basso in questo momento una crescita futura va messa in conto. E’ vero che rimarrà sempre disponibile la soluzione della surroga mutuo per passare al tasso fisso, ma bisogna considerare che nel frattempo quest’ultimo potrebbe essere ulteriormente salito.

Il tasso variabile va allora escluso? No, si può valutare, soprattutto tenendo conto del fatto che esistono vari modi per tutelarsi rispetto ad aumenti smisurati. Anziché un mutuo a tasso variabile puro, per esempio, si può scegliere la soluzione con CAP (tetto massimo) oppure quella a rata costante. La prima prevede un limite prefissato all’oscillazione del tasso applicato, che non potrà superare la soglia prestabilita, permettendo così fin dall’inizio di sapere quale sarà la rata massima che si potrà andare a pagare. La seconda sposta la variabilità sul tempo: la rata infatti sarà costante per tutta la durata dell’ammortamento, ma se i tassi scenderanno si ridurrà la durata del mutuo; viceversa, se i tassi aumenteranno, sarà maggiore il numero delle rate da pagare, anche in questo caso con un limite massimo stabilito inizialmente.

Bisogna poi considerare le diverse opzioni di flessibilità offerte dalle banche, come quella del "salto rata”, utili se ci si dovesse trovare in difficoltà economica.

Quando conviene il tasso variabile

In sintesi, se il tasso fisso è ancora più che conveniente, in queste settimane si può cominciare a fare qualche riflessione sul tasso variabile.

A questo proposito, vediamo ora un caso specifico in cui la scelta del variabile ha particolarmente senso. Bisogna guardare quale sarà la durata “effettiva” del mutuo: non la lunghezza del contratto di mutuo che viene stipulato, ma la sua durata di vita reale. Se si intende comprare un'abitazione che si prevede già di cambiare nel giro di 7-10 anni, quella sarà la vita reale del mutuo. Lo stesso discorso vale se si pensa di poter estinguere anticipatamente buona parte del debito entro un periodo analogo, magari grazie a qualche vendita o all'incasso di crediti come il TFR oppure a un'eredità. La durata effettiva del mutuo è un fattore da considerare, perché gli anni più importanti del finanziamento sono quelli iniziali, quando il debito è maggiore e si paga una maggiore quota di interessi, anche per via del piano di ammortamento alla francese.

Nel caso di una durata reale del mutuo piuttosto breve, ha quindi senso valutare il tasso variabile, che permette un certo risparmio sui primi anni, grazie a una quota di interessi inferiore. A questo riguardo può essere utile la calcolatrice confronto mutui basata sulle previsioni dei tassi aggiornate, che puoi esaminare nella pagina delle Previsioni Euribor (oltre a Andamento storico Euribor). Se invece si presume di tenere in vita il mutuo fino alla sua fine naturale, e questa è lunga, le offerte a tasso fisso sono attualmente più vantaggiose del variabile.

Vediamo ora le diverse casistiche nei dettagli.


MUTUI IN CORSO

Per chi ha un mutuo in corso È SICURAMENTE IL MOMENTO di valutare di nuovo la surroga, che rammentiamo può essere applicata ad un mutuo quante volte si vuole. Tassi fissi considerati imbattibili fino a non tanto tempo fa, oggi possono rappresentare una spesa doppia se confrontati all'alternativa del momento!

Occasione da non perdere dunque, tanto più che la normativa prevede che la surroga del mutuo venga realizzata senza spese per il cliente, determinando la cosiddetta portabilità del mutuo.

Purtroppo però non bastano volontà e presupposti di convenienza per cambiare mutuo. Bisogna che il debito residuo sia ancora abbastanza consistente e il rimborso sufficientemente lungo per trovare una banca disposta ad accettare la surroga. Quando l'importo scende sotto i 70.000 Euro o la durata è inferiore ai 10 anni diventa quasi impossibile procedere alla sostituzione. Salvo trovare una soluzione per aumentare l'importo, magari chiedendo di conglobare nel mutuo altri prestiti (Mutuo di Consolidamento Debiti).

Se esiste la possibilità di abbassare il tasso con la surroga, una soluzione che può avere conseguenze inimmaginabili è ridurre contemporaneamente la durata. La spiegazione al prossimo sottotitolo mostra perché.


RISPARMIO ESPLOSIVO CON LA RIDUZIONE DI DURATA

Uno degli effetti più sorprendenti sul costo di un mutuo è quello che si scatena riducendo sia tasso che durata, mantenendo quasi invariata la rata. Un esempio rende meglio l'idea.

ESEMPIO: consideriamo un mutuo con debito residuo di 100.000 Euro da pagare ancora per 25 anni al 2% e proviamo a trasformarlo in uno nuovo allo 0,8% riducendo nel contempo la durata di 5 anni.

Succede il miracolo! LA RATA RIMANE QUASI INVARIATA mentre la spesa per interessi si riduce a poco più di 1/3!

Inoltre la durata più corta accelera la riduzione del debito residuo, così in caso di estinzione anticipata il capitale da rimborsare sarà più basso.


NUOVI MUTUI O SURROGHE DI DURATA INFERIORE A 10 ANNI

Qui dobbiamo fare una premessa. La ricerca è orientata al massimo risparmio? Allora gli indicatori in nostro possesso sono concordi nel suggerire su queste durate un mutuo a tasso variabile in tutti i casi in cui sussiste un ragionevole differenziale con il tasso fisso.

Poiché il tasso incide maggiormente sulla spesa nei primi anni di vita del rimborso, un rialzo verso la fine non fa alcuna paura né sul fronte della variazione di rata che su quello della spesa globale per interessi.

Con questa scelta ci si potrà togliere la soddisfazione di spendere meno degli amici che hanno preferito il tasso fisso, senza rischiare di smenarci.

Per contro va osservato che in valori assoluti la differenza può risultare relativamente modesta, soprattutto quando il mutuo non è molto grosso, come accade spesso con le durate più brevi.


NUOVI MUTUI O SURROGHE TRA 10 E 15 ANNI

Poca competizione in questo range di durate, dove il tasso fisso spadroneggia un po' ovunque con offerte che quando il rapporto tra mutuo e valore rimane sotto al 50% TeleMutuo propone intorno allo 0,5% per 20 anni.

Con una curva di abbattimento del debito che su tali estensioni tende a ritardarne la riduzione meglio non correre rischi in cambio di guadagni non particolarmente consistenti. Anche perché un conto è cercare di prevedere cosa succederà nel giro dei prossimi 5 anni, altra cosa proiettarsi sul decennio e oltre, un arco temporale tanto lungo che nessun analista ci si avventurerebbe.

Le proposte TeleMutuo di oggi, vicine all'1% anche quando il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile sale all'80% e le durate si allungano, bruciano sul nascere qualsiasi velleità del variabile, decretandone la sconfitta per KO tecnico in ogni declinazione, inclusa la formula fino a qualche anno fa di grande successo del mutuo a tasso variabile col tetto massimo (vedi Mutuo con il Cap).


NUOVI MUTUI O SURROGHE OLTRE 15 ANNI

Fisso, fisso e ancora fisso e poi fisso.

Prova a calcolare sul nostro sito un preventivo a tasso fisso per 40 anni. Scoprirai che puoi pagare un tasso prossimo all'1,4% dannatamente bloccato fino al 2061, quando è presumibile che le automobili si sposteranno volando! I mutui più brevi costano meno. E stiamo a parlarne?


LE PREVISIONI PER I PROSSIMI 5 ANNI

I mercati finanziari prevedono cosa avverrà al tasso variabile nei prossimi 5 anni, tema di interesse nei casi di cui si è detto più sopra. Al riguardo puoi mantenerti aggiornato grazie alla pagina pubblicata da Tele Mutuo sulle PREVISIONI EURIBOR.

Se poi volessi condividere qualche riflessione con un esperto chiama il n° 800/775.777 o compila la RICHIESTA DI CONSULENZA ON LINE. E ricorda che per te qualsiasi servizio di TeleMutuo sarà sempre gratuito.

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