Mutuo Fisso o Variabile?

Meglio mutuo fisso o variabile?

Febbraio 2020. LE RIFLESSIONI DELL'ESPERTO.


Mutui a tasso variabile. Quando meglio del tasso fisso?

Il tasso fisso piace sempre di più! Nella prima metà del 2019 raccoglieva il 70% delle preferenze, e sembrava tanto. Invece nell'ultimo trimestre dell'anno la quota è cresciuta ancora, raggiungendo l'89%!

Tendenza inevitabile in ragione di una discesa dei tassi fissi che ha consentito in molti casi di sottoscrivere contratti a meno dell'1%.

La richiesta di mutui a tasso variabile si è ormai così assottigliata che le banche non destinano neanche più molti sforzi per competere su quel fronte.

Piuttosto a febbraio abbiamo visto ancora una decisa volontà di conquistare il pubblico con offerte di mutuo a tasso fisso fortissime. Addirittura la base d'asta è scesa allo 0,4% per 10 anni o 0,5% per 15 anni, accessibili con TeleMutuo nelle principali province quando l'importo del mutuo non supera il 50% del valore della casa da acquistare.

Un'ulteriore sensazione sull'estrema convenienza del tasso fisso si ha considerando che anche nei casi "peggiori" per la determinazione del tasso, cioè con rapporto mutuo/prezzo portato all'80% e durata estesa fino a 40 anni, non si riesce a raggiungere il punto e mezzo (1,50%). Per chi si occupa di mutui si tratta di fantascienza!

E non sembra un fenomeno fugace, come si era ipotizzato in autunno. Questi tassi da svendita stanno mantenendosi sui valori minimi da sei mesi e, fermi restando i piccoli ritocchi che una banca o l'altra applicano verso l'alto o verso il basso tutti i mesi, alla fine il risultato sembra sostanzialmente stabile.

Quando acquista significato il confronto tra tasso fisso e tasso variabile? Per individuare un differenziale con un minimo di consistenza bisogna guardare ai mutui di durata più lunga e con maggiore rapporto mutuo/prezzo. Confrontando per esempio un mutuo di 150.000 Euro destinato all'acquisto di un immobile del valore di 200.000 la differenza è di 0,71 punti.

Sebbene sembrino pochi producono una spesa in interessi oltre che doppia, almeno nei primi anni. Quelli sembrano garantiti da un Euribor che si mantiene stabilmente su valori negativi (vedi Andamento storico Euribor) e attese che ne prevedono il ritorno in territorio positivo addirittura tra 5 anni (vedi Previsioni Euribor).

Certo un mutuo può essere ben più lungo e nessuno può azzardarsi a prevedere l'andamento dell'economia sulle lunghe durate, ragion per cui ci vuole coraggio e positività per rinunciare a tassi fissi che a scapito di pochi decimi percentuali riescono a garantire certezze a lunghissimo termine.

Così la conclusione generale è che il ricorso al variabile può divenire veramente premiante solo nel caso di mutui di durata relativamente breve, diciamo fino a 10 anni.

Fermo restando - e questo è importante - che non va considerata la durata contrattuale del mutuo, piuttosto la sua vita reale presunta, cioè l'epoca in cui si prevede di estinguerlo se si ritiene che ciò avverrà prima della scadenza naturale.

E' quello che succede quando il mutuo serve per acquistare un piccolo appartamento che si prevede di cambiare entro 6-8 anni per l'evoluzione delle esigenze familiari. Oppure se nel giro di un periodo analogo si attendono somme sufficienti a estinguere gran parte del debito. Per esempio quale effetto della vendita di altri beni, incasso della liquidazione aziendale o del controvalore di un piano di accumulo oppure di un'eredità.

In casi del genere potresti essere indotto a scegliere una durata lunga in modo da ridurre la rata. Tuttavia con un mutuo a tasso fisso ti troveresti a spendere inutilmente di più per pagare una tutela a lungo termine che poi non sfrutterai per via dell'estinzione anticipata.

In tali circostanze potrai ottenere una sensazione numerica delle differenze di spesa sfruttando la pratica CALCOLATRICE CONFRONTO TRA FISSO E VARIABILE. Vedrai che agevolerà le tue riflessioni confrontando i due piani di ammortamento previsionali di un mutuo a tasso fisso e di uno a tasso variabile, mostrandoti le differenze di spesa previste dai mercati nei prossimi 5 anni.

Se invece presumi di tenere in vita il mutuo fino alla sua fine naturale, e questa è lunga, il tasso fisso è oggi così competitivo da non ammettere confronti con il variabile.

Più in dettaglio può dirsi quanto specificato qui sotto rispetto alle diverse casistiche.


MUTUI IN CORSO

Per chi ha un mutuo in corso È SICURAMENTE IL MOMENTO di valutare di nuovo la surroga, che rammentiamo può essere applicata ad un mutuo quante volte si vuole. Tassi fissi nell'ordine del 2 o 3% considerati ultraconvenienti fino a non tanto tempo fa, oggi producono una spesa doppia o tripla se confrontati all'alternativa del momento!

Occasione da non perdere dunque, tanto più che la normativa prevede che la surroga del mutuo venga realizzata senza spese per il cliente, determinando la cosiddetta portabilità del mutuo .

Purtroppo però non bastano volontà e presupposti di convenienza per cambiare mutuo. Bisogna che il debito residuo sia ancora abbastanza consistente e il rimborso sufficientemente lungo per trovare una banca disposta ad accettare la surroga. Quando l'importo scende sotto i 70.000 Euro o la durata è inferiore ai 10 anni diventa quasi impossibile procedere alla sostituzione. Salvo trovare una soluzione per aumentare l'importo, magari chiedendo di conglobare nel mutuo altri prestiti (Mutuo di Consolidamento Debiti).

Se esiste la possibilità di abbassare il tasso con la surroga, una soluzione che può avere conseguenze inimmaginabili è ridurre contemporaneamente la durata. La spiegazione al prossimo sottotitolo mostra perché.


RISPARMIO ESPLOSIVO CON LA RIDUZIONE DI DURATA

Uno degli effetti più sorprendenti sul costo di un mutuo è quello che si scatena riducendo sia tasso che durata, mantenendo quasi invariata la rata. Un esempio rende meglio l'idea.

ESEMPIO: consideriamo un mutuo con debito residuo di 100.000 Euro da pagare ancora per 25 anni al 3% e proviamo a trasformarlo in uno nuovo all'1,5% riducendo nel contempo la durata di 5 anni.

Succede il miracolo! La rata rimane pressoché invariata intorno ai 480 Euro mentre la spesa per interessi si riduce a 1/4! Non hai letto male: esattamente -73%.

Inoltre la durata più corta accelera la riduzione del debito residuo, così in caso di estinzione anticipata il capitale da rimborsare sarà più basso.


NUOVI MUTUI O SURROGHE DI DURATA INFERIORE A 10 ANNI

Qui dobbiamo fare una premessa. La ricerca è orientata al massimo risparmio? Allora gli indicatori in nostro possesso sono concordi nel suggerire su queste durate un mutuo a tasso variabile in tutti i casi in cui sussiste un differenziale con il tasso fisso di almeno 0,5%.

Va infatti considerato che il tasso incide maggiormente sulla spesa nei primi anni di vita del rimborso, per cui un rialzo verso la fine non fa alcuna paura. Si tratta di un concetto importante chiarito nella pagina Competizione nell'ammortamento a tasso fisso e variabile .

Con questa scelta ci si potrà togliere la soddisfazione di spendere meno degli amici che hanno preferito il tasso fisso, senza rischiare di smenarci.

L'altra considerazione è che in valori assoluti la differenza può risultare relativamente modesta, soprattutto quando il mutuo non è molto grosso, come accade spesso con le durate più brevi.


NUOVI MUTUI O SURROGHE TRA 10 E 15 ANNI

Poca competizione in questo range di durate, dove il tasso fisso spadroneggia un po' ovunque con offerte che quando il rapporto tra mutuo e valore rimane sotto al 50% TeleMutuo propone soluzioni allo 0,5% per 15 anni nelle principali province.

Con una curva di abbattimento del debito che su tali estensioni tende a ritardarne la riduzione meglio non correre rischi in cambio di guadagni potenziali, tuttavia non particolarmente consistenti. Anche perché un conto è cercare di prevedere cosa succederà nel giro dei prossimi 5 anni, altra cosa proiettarsi sul decennio e oltre, un arco temporale tanto lungo che nessun analista ci si avventurerebbe.

Le proposte TeleMutuo di oggi, prossime all'1% anche quando il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile sale all'80% e le durate si allungano, bruciano sul nascere qualsiasi velleità del variabile, decretandone la sconfitta per KO tecnico in ogni declinazione, inclusa la formula fino a poco tempo fa di grande interesse del mutuo a tasso variabile col tetto massimo (vedi Mutuo con il Cap).


NUOVI MUTUI O SURROGHE OLTRE 15 ANNI

Fisso, fisso e ancora fisso e poi fisso.

Prova a calcolare sul nostro sito un preventivo a tasso fisso per 40 anni. Scoprirai che puoi pagare un tasso prossimo all'1,5%, in alcuni casi perfino 1,3%, dannatamente bloccato fino al 2060! I mutui più brevi costano meno. E stiamo a parlarne?


LE PREVISIONI PER I PROSSIMI 5 ANNI

I mercati finanziari prevedono cosa avverrà al tasso variabile nei prossimi 5 anni, tema di interesse nei casi di cui si è detto più sopra. Al riguardo puoi mantenerti aggiornato grazie alla pagina pubblicata da Tele Mutuo sulle PREVISIONI EURIBOR.

Se poi volessi condividere qualche riflessione con un esperto chiama il n° 800/775.777 o compila la RICHIESTA DI CONSULENZA ON LINE. E ricorda che per te qualsiasi servizio di TeleMutuo sarà sempre gratuito.

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