Mutuo Fisso o Variabile?

Meglio mutuo fisso o variabile?

MARZO 2021. LE RIFLESSIONI DELL'ESPERTO.


Mutui a tasso variabile. Quando meglio del tasso fisso?

Da molti mesi il confronto fisso/variabile continua insistentemente a raccomandare la soluzione a tasso fisso. Le modeste differenze non hanno finora giustificato il ricorso al tasso variabile se non nei casi particolari descritti più avanti.

Ma qualcosa sta cambiando. Lo suggeriscono gli indici IRS, cioè la base per la determinazione dei tassi fissi applicati ai mutui, che dall'inizio dell'anno sono decisamente in crescita.

Prendendo per esempio l'IRS 30 anni (utilizzato per definire i tassi fissi di pari durata) si riscontra che a inizio gennaio quotava meno di zero, mentre il 25 febbraio è risalito fino allo 0,44%, un salto di quasi mezzo punto che non può classificarsi come semplice oscillazione tecnica.

La sensazione è che le attese per la ripresa economica del dopo Covid stiano prendendo forma, determinando un innalzamento del costo del denaro a lungo termine che comincia a impattare sui mutui a tasso fisso.

Al momento diverse banche non hanno modificato la loro offerta, ma l'esperienza insegna che se i nuovi valori si consolideranno, nel giro di qualche settimana lo faranno all'improvviso, applicando l'aumento anche a molti dei contratti ancora da sottoscrivere.

La raccomandazione ovvia per chi si trova ormai prossimo alla stipula è cercare di affrettare i tempi il più possibile.

Per gli altri le considerazioni potrebbero cominciare a articolarsi, sebbene pur immaginando aumenti dello 0,3/0,5% la scelta del tasso fisso resterà valida per le durate di rimborso più lunghe.

Intanto, come si diceva, stanno tenendo le offerte dei mesi scorsi, nell'ordine dello 0,5% per i mutui ventennali con rapporto tra mutuo e valore immobiliare entro il 50%. Rimane al momento in catalogo anche quell'ottimo 1,1% destinato a chi osa un po' di più, arrivando a rasentare l'80% del valore del bene e estendendo la durata di rimborso a 30 anni.

Solo in questo caso si apprezza una certa differenza con il tasso variabile, che arriva qui al mezzo punto percentuale, così che il tasso fisso finisce per costare (inizialmente) quasi il doppio dell'analoga soluzione a tasso variabile. Che dalla sua ha che i relativi indici di riferimento continuano a militare su livelli negativi (vedi Andamento storico Euribor) e sembrano pure destinati a rimanervi ancora fino al 2026, a giudicare dalle proiezioni sui tassi che puoi esaminare nella pagina delle Previsioni Euribor.

Considerando che gli anni più importanti del mutuo sono quelli iniziali, quando il debito è maggiore (per capire vedi l'approfondimento su competizione tra tasso fisso e variabile), ha certamente senso provare a fare un confronto tra tasso fisso e variabile del mutuo. A questo riguardo troverai utile la calcolatrice confronto mutui basata sulle previsioni dei tassi aggiornate.

Alcuni che vogliono approfittare di tassi variabili ultraconvenienti si stanno orientando in quel senso, anche sulla scorta degli ottimi risultati ottenuti da chi ha "osato" preferirlo negli scorsi anni. Una scelta che può dunque dipendere molto dalla personalità degli interessati.

Come suggerimento più generale possiamo dirti che il ricorso al variabile può premiare con ragionevole certezza soprattutto nel caso di mutui di durata "effettiva" non troppo estesa. Per effettiva non intendiamo quella del contratto di mutuo, ma la sua durata di vita reale.

Se per esempio intendi comprare un'abitazione che prevedi di cambiare nei prossimi 7-10 anni, la vita reale del mutuo avrà tale durata. Il principio prende vita anche se pensi di poter estinguere anticipatamente buona parte del debito entro un periodo analogo, magari grazie a qualche vendita o all'incasso di crediti come il TFR oppure a un'eredità.

In casi del genere potresti essere indotto a scegliere inizialmente una durata contrattuale lunga in modo da ridurre la rata, ma poi la durata del mutuo risulterebbe ben più contenuta.

In tale circostanza con un mutuo a tasso fisso ti troveresti a spendere di più per pagare una tutela a lungo termine che poi non sfrutterai per via dell'estinzione anticipata.

Se invece presumi di tenere in vita il mutuo fino alla sua fine naturale, e questa è lunga, bisogna francamente ammettere che le offerte a tasso fisso sono oggi così vantaggiose da non ammettere confronti con il variabile.

Più in dettaglio può dirsi quanto specificato qui sotto rispetto alle diverse casistiche.


MUTUI IN CORSO

Per chi ha un mutuo in corso È SICURAMENTE IL MOMENTO di valutare di nuovo la surroga, che rammentiamo può essere applicata ad un mutuo quante volte si vuole. Tassi fissi considerati imbattibili fino a non tanto tempo fa, oggi possono rappresentare una spesa doppia se confrontati all'alternativa del momento!

Occasione da non perdere dunque, tanto più che la normativa prevede che la surroga del mutuo venga realizzata senza spese per il cliente, determinando la cosiddetta portabilità del mutuo .

Purtroppo però non bastano volontà e presupposti di convenienza per cambiare mutuo. Bisogna che il debito residuo sia ancora abbastanza consistente e il rimborso sufficientemente lungo per trovare una banca disposta ad accettare la surroga. Quando l'importo scende sotto i 70.000 Euro o la durata è inferiore ai 10 anni diventa quasi impossibile procedere alla sostituzione. Salvo trovare una soluzione per aumentare l'importo, magari chiedendo di conglobare nel mutuo altri prestiti (Mutuo di Consolidamento Debiti).

Se esiste la possibilità di abbassare il tasso con la surroga, una soluzione che può avere conseguenze inimmaginabili è ridurre contemporaneamente la durata. La spiegazione al prossimo sottotitolo mostra perché.


RISPARMIO ESPLOSIVO CON LA RIDUZIONE DI DURATA

Uno degli effetti più sorprendenti sul costo di un mutuo è quello che si scatena riducendo sia tasso che durata, mantenendo quasi invariata la rata. Un esempio rende meglio l'idea.

ESEMPIO: consideriamo un mutuo con debito residuo di 100.000 Euro da pagare ancora per 25 anni al 2% e proviamo a trasformarlo in uno nuovo allo 0,8% riducendo nel contempo la durata di 5 anni.

Succede il miracolo! LA RATA RIMANE QUASI INVARIATA mentre la spesa per interessi si riduce a poco più di 1/3!

Inoltre la durata più corta accelera la riduzione del debito residuo, così in caso di estinzione anticipata il capitale da rimborsare sarà più basso.


NUOVI MUTUI O SURROGHE DI DURATA INFERIORE A 10 ANNI

Qui dobbiamo fare una premessa. La ricerca è orientata al massimo risparmio? Allora gli indicatori in nostro possesso sono concordi nel suggerire su queste durate un mutuo a tasso variabile in tutti i casi in cui sussiste un ragionevole differenziale con il tasso fisso.

Poiché il tasso incide maggiormente sulla spesa nei primi anni di vita del rimborso, un rialzo verso la fine non fa alcuna paura né sul fronte della variazione di rata che su quello della spesa globale per interessi.

Con questa scelta ci si potrà togliere la soddisfazione di spendere meno degli amici che hanno preferito il tasso fisso, senza rischiare di smenarci.

Per contro va osservato che in valori assoluti la differenza può risultare relativamente modesta, soprattutto quando il mutuo non è molto grosso, come accade spesso con le durate più brevi.


NUOVI MUTUI O SURROGHE TRA 10 E 15 ANNI

Poca competizione in questo range di durate, dove il tasso fisso spadroneggia un po' ovunque con offerte che quando il rapporto tra mutuo e valore rimane sotto al 50% TeleMutuo propone intorno allo 0,5% per 20 anni.

Con una curva di abbattimento del debito che su tali estensioni tende a ritardarne la riduzione meglio non correre rischi in cambio di guadagni non particolarmente consistenti. Anche perché un conto è cercare di prevedere cosa succederà nel giro dei prossimi 5 anni, altra cosa proiettarsi sul decennio e oltre, un arco temporale tanto lungo che nessun analista ci si avventurerebbe.

Le proposte TeleMutuo di oggi, vicine all'1% anche quando il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile sale all'80% e le durate si allungano, bruciano sul nascere qualsiasi velleità del variabile, decretandone la sconfitta per KO tecnico in ogni declinazione, inclusa la formula fino a qualche anno fa di grande successo del mutuo a tasso variabile col tetto massimo (vedi Mutuo con il Cap).


NUOVI MUTUI O SURROGHE OLTRE 15 ANNI

Fisso, fisso e ancora fisso e poi fisso.

Prova a calcolare sul nostro sito un preventivo a tasso fisso per 40 anni. Scoprirai che puoi pagare un tasso prossimo all'1,4% dannatamente bloccato fino al 2061, quando è presumibile che le automobili si sposteranno volando! I mutui più brevi costano meno. E stiamo a parlarne?


LE PREVISIONI PER I PROSSIMI 5 ANNI

I mercati finanziari prevedono cosa avverrà al tasso variabile nei prossimi 5 anni, tema di interesse nei casi di cui si è detto più sopra. Al riguardo puoi mantenerti aggiornato grazie alla pagina pubblicata da Tele Mutuo sulle PREVISIONI EURIBOR.

Se poi volessi condividere qualche riflessione con un esperto chiama il n° 800/775.777 o compila la RICHIESTA DI CONSULENZA ON LINE. E ricorda che per te qualsiasi servizio di TeleMutuo sarà sempre gratuito.

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