Mutuo Fisso o Variabile?

Meglio mutuo fisso o variabile?

SETTEMBRE 2020. LE RIFLESSIONI DELL'ESPERTO.


Mutui a tasso variabile. Quando meglio del tasso fisso?

A fine estate fotografiamo una situazione di forte stabilità per i tassi di tutti i mutui, perdurante ormai da mesi. Restiamo ancorati ai minimi storici osservando solo interventi minimali da parte degli istituti di credito, piccole correzioni con effetti mai significativi sulla rata di rimborso.

Base d'asta a livelli di sogno proibito, ovvero 0,5% fisso per 20 anni! Vuol dire crescere un figlio fino all'età adulta pagando alla banca interessi per una somma pari al 5% dell'importo di mutuo. E non si tratta di qualche trovata pubblicitaria o di una soluzione buona solo all'apparenza, con obblighi, vincoli o costi nascosti. Certo non è destinata a tutti in quanto disponibile solo nelle maggiori province e per richieste di mutuo fino al 50% del prezzo. Ma è assolutamente vera, confermando tutte le anomalie di un'economia che non riesce a intravedere grandi spazi di ripresa neanche sul medio o lungo termine.

Peraltro anche chi, meno danaroso, è costretto a richiedere il classico mutuo all'80% in zone più remote della penisola si ritrova a pagare poco di più, vale a dire 0,85%, ovvero ben meglio della soglia considerata un bel regalo.

Con livelli di tasso del genere può aver ancora senso parlare di confronto tra tasso fisso e tasso variabile? Per individuare un differenziale con un minimo di consistenza bisogna guardare ai mutui di durata più lunga e con maggiore rapporto mutuo/prezzo. Confrontando per esempio un mutuo trentennale di 80.000 Euro destinato all'acquisto di un immobile del valore di 100.000, si riscontra una differenza di 0,5 punti a favore del variabile.

In assoluto non è certo molto, ma rappresenta pur sempre un risparmio di quasi metà degli interessi. Differenza che sembra dover perdurare negli anni per via di un Euribor saldamente ancorato su valori negativi (vedi Andamento storico Euribor) e attese che non ne prevedono il ritorno in territorio positivo neppure tra 5 anni, cioè il più esteso orizzonte che possiamo cercare di esplorare (vedi Previsioni Euribor).

Certo un mutuo può essere ben più lungo e nessuno può azzardarsi a prevedere l'andamento dell'economia sulle lunghe durate, ragion per cui ci vuole coraggio e positività per rinunciare a tassi fissi che a fronte di un maggior costo di pochi decimi percentuali riescono a garantire certezze a lunghissimo termine.

Così la conclusione generale è che il ricorso al variabile può premiare solo nel caso di mutui di durata relativamente breve, diciamo fino a 10 anni, e sempre che sussista una ragionevole differenza tra l'offerta a tasso fisso e quella a tasso variabile.

Fermo restando – e questo è importante – che non va considerata la durata contrattuale del mutuo, piuttosto la sua vita reale presunta, cioè l'epoca in cui si prevede di estinguerlo se si ritiene che ciò avverrà prima della scadenza naturale.

E' quello che succede quando il mutuo serve per acquistare un piccolo appartamento che si prevede di cambiare entro 6-8 anni per l'evoluzione delle esigenze familiari. Oppure se nel giro di un periodo analogo si attendono somme sufficienti a estinguere gran parte del debito. Per esempio quale effetto della vendita di altri beni, incasso della liquidazione aziendale o del controvalore di un piano di accumulo oppure di un'eredità.

In casi del genere potresti essere indotto a scegliere una durata lunga in modo da ridurre la rata. Tuttavia con un mutuo a tasso fisso ti troveresti a spendere inutilmente di più per pagare una tutela a lungo termine che poi non sfrutterai per via dell'estinzione anticipata.

In tali circostanze potrai ottenere una sensazione numerica delle differenze di spesa sfruttando la pratica CALCOLATRICE CONFRONTO TRA FISSO E VARIABILE. Vedrai che agevolerà le tue riflessioni confrontando i due piani di ammortamento previsionali di un mutuo a tasso fisso e di uno a tasso variabile, mostrandoti le differenze di spesa previste dai mercati nei prossimi 5 anni.

Se invece presumi di tenere in vita il mutuo fino alla sua fine naturale, e questa è lunga, il tasso fisso è oggi così competitivo da non ammettere confronti con il variabile.

Più in dettaglio può dirsi quanto specificato qui sotto rispetto alle diverse casistiche.


MUTUI IN CORSO

Per chi ha un mutuo in corso È SICURAMENTE IL MOMENTO di valutare di nuovo la surroga, che rammentiamo può essere applicata ad un mutuo quante volte si vuole. Tassi fissi nell'ordine del 2% considerati ultraconvenienti fino a non tanto tempo fa, oggi possono rappresentare una spesa doppia se confrontati all'alternativa del momento!

Occasione da non perdere dunque, tanto più che la normativa prevede che la surroga del mutuo venga realizzata senza spese per il cliente, determinando la cosiddetta portabilità del mutuo .

Purtroppo però non bastano volontà e presupposti di convenienza per cambiare mutuo. Bisogna che il debito residuo sia ancora abbastanza consistente e il rimborso sufficientemente lungo per trovare una banca disposta ad accettare la surroga. Quando l'importo scende sotto i 70.000 Euro o la durata è inferiore ai 10 anni diventa quasi impossibile procedere alla sostituzione. Salvo trovare una soluzione per aumentare l'importo, magari chiedendo di conglobare nel mutuo altri prestiti (Mutuo di Consolidamento Debiti).

Se esiste la possibilità di abbassare il tasso con la surroga, una soluzione che può avere conseguenze inimmaginabili è ridurre contemporaneamente la durata. La spiegazione al prossimo sottotitolo mostra perché.


RISPARMIO ESPLOSIVO CON LA RIDUZIONE DI DURATA

Uno degli effetti più sorprendenti sul costo di un mutuo è quello che si scatena riducendo sia tasso che durata, mantenendo quasi invariata la rata. Un esempio rende meglio l'idea.

ESEMPIO: consideriamo un mutuo con debito residuo di 100.000 Euro da pagare ancora per 25 anni al 3% e proviamo a trasformarlo in uno nuovo all'1,5% riducendo nel contempo la durata di 5 anni.

Succede il miracolo! La rata rimane pressoché invariata intorno ai 480 Euro mentre la spesa per interessi si riduce a 1/4! Non hai letto male: esattamente -73%.

Inoltre la durata più corta accelera la riduzione del debito residuo, così in caso di estinzione anticipata il capitale da rimborsare sarà più basso.


NUOVI MUTUI O SURROGHE DI DURATA INFERIORE A 10 ANNI

Qui dobbiamo fare una premessa. La ricerca è orientata al massimo risparmio? Allora gli indicatori in nostro possesso sono concordi nel suggerire su queste durate un mutuo a tasso variabile in tutti i casi in cui sussiste un ragionevole differenziale con il tasso fisso.

Va infatti considerato che il tasso incide maggiormente sulla spesa nei primi anni di vita del rimborso, per cui un rialzo verso la fine non fa alcuna paura. Si tratta di un concetto importante chiarito nella pagina Competizione nell'ammortamento a tasso fisso e variabile .

Con questa scelta ci si potrà togliere la soddisfazione di spendere meno degli amici che hanno preferito il tasso fisso, senza rischiare di smenarci.

L'altra considerazione è che in valori assoluti la differenza può risultare relativamente modesta, soprattutto quando il mutuo non è molto grosso, come accade spesso con le durate più brevi.


NUOVI MUTUI O SURROGHE TRA 10 E 15 ANNI

Poca competizione in questo range di durate, dove il tasso fisso spadroneggia un po' ovunque con offerte che quando il rapporto tra mutuo e valore rimane sotto al 50% TeleMutuo propone soluzioni vicine allo 0,5% per 15 anni.

Con una curva di abbattimento del debito che su tali estensioni tende a ritardarne la riduzione meglio non correre rischi in cambio di guadagni potenziali, tuttavia non particolarmente consistenti. Anche perché un conto è cercare di prevedere cosa succederà nel giro dei prossimi 5 anni, altra cosa proiettarsi sul decennio e oltre, un arco temporale tanto lungo che nessun analista ci si avventurerebbe.

Le proposte TeleMutuo di oggi, prossime all'1% anche quando il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile sale all'80% e le durate si allungano, bruciano sul nascere qualsiasi velleità del variabile, decretandone la sconfitta per KO tecnico in ogni declinazione, inclusa la formula fino a qualche anno fa di grande successo del mutuo a tasso variabile col tetto massimo (vedi Mutuo con il Cap).


NUOVI MUTUI O SURROGHE OLTRE 15 ANNI

Fisso, fisso e ancora fisso e poi fisso.

Prova a calcolare sul nostro sito un preventivo a tasso fisso per 40 anni. Scoprirai che puoi pagare un tasso prossimo all'1,3%, in alcuni casi perfino qualcosa meno, dannatamente bloccato fino al 2060! I mutui più brevi costano meno. E stiamo a parlarne?


LE PREVISIONI PER I PROSSIMI 5 ANNI

I mercati finanziari prevedono cosa avverrà al tasso variabile nei prossimi 5 anni, tema di interesse nei casi di cui si è detto più sopra. Al riguardo puoi mantenerti aggiornato grazie alla pagina pubblicata da Tele Mutuo sulle PREVISIONI EURIBOR.

Se poi volessi condividere qualche riflessione con un esperto chiama il n° 800/775.777 o compila la RICHIESTA DI CONSULENZA ON LINE. E ricorda che per te qualsiasi servizio di TeleMutuo sarà sempre gratuito.

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