Frazionamento mutuo edilizio: cosa è e come funziona

La costruzione di un fabbricato comporta una serie di costi decisamente alti, motivo per il quale spesso le imprese costruttrici decidono di ricorrere al frazionamento del mutuo edilizio. Analizziamo insieme tutti i dettagli di questa soluzione.

Cos’è il frazionamento del mutuo edilizio

Parliamo di frazionamento del mutuo edilizio quando il costruttore che intende costruire uno o più fabbricati richiede all’istituto di credito di suddividere l’importo finale del mutuo in tante parti quante sono le unità immobiliari, dando così origine a tanti finanziamenti indipendenti tra loro: è importante sottolineare che le imprese costruttrici sono solite attendere di aver trovato gli acquirenti prima di procedere con la richiesta di frazionamento di mutuo alla banca.

I costruttori spesso propongono agli acquirenti l’accollo del mutuo in quanto in questo modo avrebbero la possibilità di dividere con l’acquirente almeno una parte dei costi di accensione del mutuo; inoltre, spesso capita che durante la stipula dell’atto di mutuo con la banca, essi stringano accordi volti a facilitare la procedura di accollo da parte degli acquirenti.

Dall’altra parte, chi intende comprare una o più unità immobiliari potrà accollarsi la quota del mutuo edilizio fino all’80% mentre il residuo 20% dovrà essere garantito dall’acquirente e non potrà essere quindi incluso nell’importo del finanziamento.

Nel caso si opti per questa soluzione l'acquirente dovrà corrispondere i costi relativi alla perizia dell’immobile e all’atto notarile mentre potrà risparmiare sulle spese notarili e sugli interessi maturati precedentemente alla stipula del contratto di mutuo.

Diversamente, nel caso l’acquirente non intenda avvalersi dell’accollo, l’unità immobiliare dovrà essere liberata da qualsiasi ipoteca.

Frazionamento del mutuo ipotecario

Il frazionamento del mutuo comporterà anche il frazionamento dell’ipoteca, da sottoscrivere sul terreno edificabile e sull’intero fabbricato a titolo di garanzia nei confronti dell’istituto erogante il credito.

Inoltre, nonostante con ogni probabilità verranno edificate unità immobiliari distinte, per semplificare l’iter burocratico e per una questione di costi il costruttore sarà il solo intestatario del mutuo, unico per tutto il fabbricato, garantito a sua volta da una sola ipoteca.

Questa soluzione consente quindi al costruttore di conoscere fin da subito l’importo di mutuo e di ipoteca in modo da avere sotto mano la situazione e poter recuperare, in un secondo momento, le spese sostenute per ciascuna unità immobiliare.

Frazionamento del mutuo: le fasi

Il frazionamento del mutuo prevede una serie di fasi riportate di seguito:

• accensione del mutuo edilizio per la costruzione di uno o più fabbricati
• sottoscrizione dell’ipoteca sul terreno e su tutti gli immobili realizzati in esso
• costruzione e vendita di tutte - o quasi - le unità immobiliari
• richiesta del frazionamento di mutuo e calcolo dell’importo dei mutui relativi ad ogni unità immobiliare
• vendita dell’unità immobiliare con conseguente accollo della quota di mutuo da parte dell’acquirente
  
  

Cosa vuol dire frazionamento in quota

Supponiamo che un costruttore costruisca una bivilla composta da due unità immobiliari identiche e richieda un mutuo di importo pari a 300.000€. 

Nel momento in cui egli andrà a vendere i due immobili, chiederà alla banca di frazionare il mutuo in due quote identiche con relative ipoteche, ciascuna per unità abitativa.

A quel punto, i compratori potranno scegliere se accollarsi la quota di mutuo, pari a metà dell’importo totale, oppure accenderne un nuovo, ipotesi che prevede il saldo del vecchio debito nei confronti della banca e il conferimento di quanto rimane al costruttore. 

Ad esempio, se ciascuna unità abitativa viene venduta a 500.000€, 150.000€ andranno alla banca che ha finanziato la costruzione mentre il costruttore si terrà l’importo rimanente pari a 350.000€.

Link utili

• Accollo del mutuo: cosa è e come funziona
• Accollo edilizio: come funziona
• Accollo mutuo liberatorio cumulativo