Affitto o Mutuo? Cosa conviene, vantaggi e svantaggi, calcolo convenienza

Affitto o Mutuo: quale scegliere? Questo è uno degli argomenti più dibattuti dagli italiani, che da sempre si interrogano su quale sia la soluzione più giusta: è meglio accendere un mutuo oppure stipulare un contratto di locazione?

La crisi economica, l’inflazione che influenza il costo della vita, la crescente mobilità delle persone, che per motivi di lavoro o familiari stanno incrementando i loro spostamenti tra città, rappresentano solo alcune delle variabili in grado di condizionare questa decisione.

Sia il mutuo che l’affitto mostrano vantaggi e svantaggi, che ora approfondiremo insieme, ma ricorda che per compiere la scelta giusta in maniera facile puoi affidarti in ogni momento agli esperti di Telemutuo: capacità, competenza ed esperienza pluriennale sono al tuo servizio per chiarimenti, consigli e approfondimenti. Richiedi in ogni momento una consulenza personalizzata gratuita! 

Affitto o Mutuo: le differenze

Per prima cosa, qual è la differenza più importante tra affitto e mutuo? Il mutuo è un contratto dotato di effetti reali in grado di trasferire la proprietà di un determinato bene, nel nostro caso l’immobile.

Si struttura in questo modo: a fronte del pagamento di una certa somma di interessi, calcolati in base alla cifra chiesta in prestito alla banca, si acquista la proprietà dell’immobile, potendone godere in maniera libera.

Il contratto di locazione è invece un accordo tra due parti per mezzo del quale il locatario ottiene il godimento del bene, con annessi diritti e doveri, senza però acquisirne la proprietà, che rimane nelle mani del locatore.

Prima di scegliere se è meglio comprare casa o andare in affitto, va fatta una scrupolosa analisi, non solo numerica, dei rispettivi pro e contro. Ti consigliamo di approfondire anche l'articolo sull'andamento dei mutui oggi.

Mutuo: vantaggi e considerazioni

Se si intende avvalersi dell’opzione mutuo casa, i vantaggi che si possono ottenere sono molteplici. Come anticipato, quello più importante è che il mutuo permette di acquisire la proprietà dell’immobile, consentendo al proprietario di disporre del godimento in maniera libera e totale.

A ciò si aggiunge la possibilità di aumentare il proprio patrimonio, arricchendolo di un bene che può anche costituire un’opzione di investimento, attraverso la locazione o la vendita con relativa monetizzazione. Sì, perché gli italiani da sempre considerano la casa un importante bene rifugio e una solida fonte di investimento, oltre che un motivo di prestigio personale. 

Acquistare un immobile significa avere maggiore sicurezza per sé e per la propria famiglia, grazie alla possibilità di poter contare su una realtà abitativa stabile. A questo vantaggio si aggiunge infatti quello di natura ereditaria, poiché la casa costituisce un bene che può essere trasmesso alle generazioni future, che decideranno in che modo beneficiarne (locazione o vendita).

Considerando il lato economico, come vedremo in seguito grazie agli studi realizzati dagli esperti di Telemutuo, la rata del mutuo mostra la sua convenienza rispetto all’affitto.

Inoltre, se si decide di optare per un mutuo prima casa si può beneficiare di alcuni vantaggi fiscali, che sono principalmente di due tipi:

• detrazione degli interessi del mutuo in sede di dichiarazione dei redditi;
• riduzione dell’ammontare delle imposte ipotecaria, sostitutiva, di registro e catastale.

Inoltre, ulteriori agevolazioni sono previste per i giovani under 36 che vogliono costruirsi un futuro, acquistando la loro prima abitazione, e realizzare così il sogno dell’indipendenza dalla famiglia d’origine.

L’accesso al mutuo richiede il rispetto di determinati requisiti, fra i quali l’età, il reddito, l’affidabilità dei garanti e il valore dell’immobile che garantisce l’ipoteca.

Infatti, non solo bisogna essere maggiorenni, ma bisogna anche avere un reddito tale da garantire il rispetto del piano di ammortamento, ovvero quel documento redatto dalla banca nel quale sono indicate tutte le rate da pagare.

La stabilità reddituale dipende da quella lavorativa: se non si ha un contratto da dipendente a tempo indeterminato, si può comunque attestare la solidità della propria attività economica (nel caso per esempio di lavoratore con partita Iva) oppure si può fare ricorso al supporto di un garante, per esempio in caso di contratto di lavoro a termine oppure atipico.

Attenzione: a livello economico bisogna anche prevedere la disponibilità di liquidità sufficiente a coprire le spese iniziali di acquisto della casa ed apertura del mutuo, perché il finanziamento che la banca garantisce copre, nella maggior parte dei casi, al massimo l’80% del capitale richiesto. A questo proposito è però importante sottolineare che esistono anche finanziamenti al 100%, pensati per chi vuole comprare un’abitazione, ma non ha capitale da investire.

Affitto: vantaggi e considerazioni

D’altro canto, perché conviene stare in affitto? Uno dei vantaggi principali della locazione risiede nella maggiore flessibilità, da valutare nel caso in cui si preveda di dover cambiare città dopo poco tempo per motivi di lavoro oppure personali. 

Inoltre, l’impegno economico iniziale è inferiore: l’affittuario deve anticipare solo la cauzione, pari a due mensilità, e poi pagare di mese in mese il canone di locazione concordato col locatore.

Anche nel caso dell’affitto sono poi previste alcune agevolazioni fiscali, come la detrazione per i giovani di età non superiore ai 31 anni con un reddito medio - basso, richiedibile per i primi 4 anni di contratto.

Si può usufruire della detrazione fiscale anche nel caso di contratto locativo con cedolare secca, per un importo compreso tra i 250 euro e i 500 euro circa, a seconda della fascia di reddito, che non può essere superiore in ogni caso a 30.897 euro.

Lo svantaggio principale dell’affitto, però, è che attraverso questa soluzione non è possibile conseguire la proprietà dell’immobile, poiché il versamento dei canoni di locazione consente soltanto di godere momentaneamente della casa. Va quindi valutata con attenzione l’opportunità o meno di versare canoni mensili senza realizzare nel contempo alcuna forma di investimento immobiliare. 

Anche nel caso della locazione, poi, bisogna comunque dimostrare di possedere una certa solidità economica, poiché è necessario il pagamento del canone mensile per l’intera durata del contratto.

Fra i costi economici relativi a un immobile in locazione, a seconda che si tratti di una casa indipendente o di un appartamento in condominio, compaiono anche le spese relative alla manutenzione ordinaria dell’immobile e le spese condominiali, entrambe a carico dell’inquilino, un’importante voce da considerare assieme al canone di locazione.

Infine, non bisogna sottovalutare la dinamica della relazione che si instaura tra proprietario e affittuario, che potrebbe nel corso del tempo manifestare esigenze e volontà opposte, portando al mancato rinnovo del contratto d’affitto, o, nei casi più gravi, allo sfratto.

Meglio affitto o mutuo: confronto e calcolo convenienza

Mutuo o affitto: cosa conviene? Abbiamo visto le argomentazioni a favore o sfavore di entrambe le soluzioni, ma è fondamentale anche un’oggettiva valutazione economica: a quanto ammonta il divario tra mutuo e affitto?

Vediamolo con l’aiuto di un esempio. Utilizzando i dati elaborati da Telemutuo, consideriamo gli importi mensili della locazione e del mutuo per un bilocale situato nelle principali città italiane, quali Milano, Torino, Bologna, Napoli, Roma, Genova, Firenze e Venezia.

Come mostra la tabella seguente, il valore della rata fa riferimento ad un mutuo all’80% a tasso fisso della durata di 25 anni.

I risultati dello studio mostrano la convenienza del mutuo, che si conferma così l’opzione più vantaggiosa anche in termini numerici. Infatti, si può notare facilmente come la rata del mutuo sia sempre inferiore rispetto a quella dell’affitto, anche notevolmente (*).

(*) Disclaimer in coda all’articolo

Affitto con riscatto e leasing immobiliare

Il dibattito tra mutuo o affitto si arricchisce infine di una terza ipotesi: l’affitto con riscatto, oppure il leasing immobiliare.

Si tratta in entrambi i casi di un contratto di locazione attraverso il quale una famiglia, o anche una società, ha la possibilità di godere di un immobile, pagando dei canoni prestabiliti e disponendo del potere di ottenerne la proprietà al termine della durata del contratto, versando la differenza tra quanto dovuto e quanto già pagato.

La differenza tra i due è che nel caso del leasing è la banca a comprare l’immobile per conto del cliente, il quale si impegna quindi a pagare il canone all’istituto di credito. L’affitto con riscatto, invece, è di solito un contratto stipulato tra privati. 

Sono soluzioni poco adottate in Italia, ma che presentano alcuni vantaggi interessanti, come ad esempio l’assenza dell’ipoteca, il prezzo di acquisto finale dell’immobile più basso (in virtù delle somme già versate), una durata inferiore rispetto al mutuo (da otto a venti anni) e i canoni detraibili dalle tasse.

Rispetto al mutuo e all’affitto ci sono però anche diversi svantaggi, tra i quali esborsi mensili più alti ed acquisizione della proprietà soltanto tramite il riscatto finale, oltre all’impossibilità di istituire nel frattempo diritti reali di godimento sul bene. 

Con i loro vantaggi e svantaggi, affitto con riscatto e leasing immobiliare restano comunque un’alternativa alle soluzioni classiche ed allargano l’orizzonte delle opzioni immobiliari possibili.

Se devi scegliere tra mutuo e affitto, fai una ricerca con il comparatore mutui casa di Telemutuo e confronta i migliori mutui online, poi contatta i nostri consulenti del credito per un preventivo mutuo: siamo a disposizione gratuitamente per aiutarti a trovare l’offerta più adatta a te!

(*) Disclaimer, in ordine di città dall’alto verso il basso:

MILANO

Simulazione di mutuo realizzata da Telemutuo S.p.A. il 02/02/23. Mutuo ipotecario con finalità acquisto immobile residenziale a Milano con valore di € 220.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 176.000,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 890,56; TAEG 3,80% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 1584,00, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva 440,00 € calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it

TORINO

Simulazione di mutuo realizzata da Telemutuo S.p.A. il 02/02/23. Mutuo ipotecario con finalità acquisto immobile residenziale a Torino con valore di € 166.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 132.800,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 671,97; TAEG 3,81% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 1195,20, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva € 332,00 calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it

BOLOGNA

Simulazione di mutuo realizzata da Telemutuo S.p.A. il 02/02/23. Mutuo ipotecario con finalità acquisto immobile residenziale a Bologna con valore di € 193.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 154.400,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 781,27; TAEG 3,80% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 1389,60, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva € 386,00 calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it

NAPOLI

Simulazione di mutuo realizzata da Telemutuo S.p.A. il 02/02/23. Mutuo ipotecario con finalità acquisto immobile residenziale a Napoli con valore di € 130.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 104.000,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 526,24; TAEG 3,82% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 1.040,00, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva € 260,00 calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it

ROMA

Simulazione di mutuo realizzata da Telemutuo S.p.A. il 02/02/23. Mutuo ipotecario con finalità acquisto immobile residenziale a Roma con valore di € 190.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 152.000,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 769,12; TAEG 3,80% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 1.368,00, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva € 380,00 calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it

GENOVA

Simulazione di mutuo realizzata da Telemutuo S.p.A. il 02/02/23. Mutuo ipotecario con finalità acquisto immobile residenziale a Genova con valore di € 79.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 63.200,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 319,79; TAEG 3,87% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 800,00, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva € 158,00 calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it

FIRENZE

Simulazione di mutuo realizzata da Telemutuo S.p.A. il 02/02/23. Mutuo ipotecario con finalità acquisto immobile residenziale a Firenze con valore di € 190.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 152.000,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 769,12; TAEG 3,80% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 1.368,00, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva € 380,00 calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it

VENEZIA

finalità acquisto immobile residenziale a Venezia con valore di € 220.000,00 destinato alla clientela privata a tasso fisso, importo di mutuo € 176.000,00, durata 25 anni,TAN 3,60% rata € 890,56; TAEG 3,80% (Costi previsti: istruttoria bancaria € 1584,00, perizia tecnica € 300,00, Imposta sostitutiva 440,00 € calcolata sull’importo di mutuo richiesto). Massimo erogabile non superiore al 80% del valore di perizia. Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali del servizio di mediazione creditizia, si fa riferimento al Foglio Informativo di Telemutuo S.p.A., consultabile sul sito www.telemutuo.it. Per le condizioni del contratto di credito immobiliare e per quanto qui non espressamente indicato, si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare disponibili sul sito di telemutuo.it