Mutuo fondiario: significato, requisiti, differenza con mutuo ipotecario

L’accensione di un mutuo per l’acquisto di un immobile, come ad esempio un’abitazione, prevede l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del credito che la banca concede. Questa prassi, prevista per il mutuo ipotecario, è adottata anche per un’altra tipologia di finanziamento: il mutuo fondiario.

Dotata di caratteristiche peculiari, questa forma di prestito è scelta in particolare per l’acquisto degli immobili e prevede interessanti vantaggi per il mutuatario.

Qual è il significato di mutuo fondiario, quali requisiti richiede e qual è la differenza con il mutuo ipotecario?

Mutuo fondiario: significato

Il mutuo fondiario, regolato dal TUB (Testo Unico Bancario) agli articoli 38-42, è un finanziamento di media-lunga durata erogato dalle banche per acquisire, costruire o ristrutturare un immobile, che può essere indifferentemente rustico o urbano. 

Pur non essendo previsti specifici obblighi di legge riguardo alle finalità d’utilizzo, il mutuo fondiario è impiegato nella maggior parte dei casi per l’acquisto di un’abitazione, specialmente per la prima casa.

Importante è la questione della garanzia: lo strumento più richiesto per soddisfare le esigenze di tutela da parte della banca è l’ipoteca di primo grado, che viene calcolata su un importo finanziabile dell’80% del valore della casa.

La differenza tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario

Il mutuo fondiario può essere proposto dagli istituti di credito come finanziamento per soddisfare esigenze immobiliari residenziali, consentendo al futuro mutuatario di poter scegliere tra un ventaglio di opzioni più ampio, tra cui il mutuo ipotecario e il mutuo edilizio.

Che differenza c’è tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario? Una prima distinzione riguarda le finalità dei due mutui.

Il mutuo fondiario, come detto, viene impiegato per esigenze abitative residenziali, nello specifico per l’acquisto della prima casa, ma anche di un rustico, mentre il mutuo ipotecario è utilizzabile anche per soddisfare scopi differenti, che vanno dall’abitazione al bisogno di liquidità fino al consolidamento debiti.

Il mutuo fondiario presenta degli interessi passivi minori e permette al mutuatario di beneficiare della detrazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa, per un valore pari al 19% (comprensivo sia degli interessi che delle spese mutuo), fino ad un massimo di 4.000 euro. La detrazione è consentita anche nel caso di mutui ipotecari, purché questi riguardino la prima casa.

A questo riguardo non bisogna scordare le diverse agevolazioni acquisto prima casa previste dallo Stato, come la riduzione delle imposte, di cui si può godere sia con il mutuo fondiario che ipotecario, sempre a patto che si rientri nei requisiti prefissati.

Infine, il credito fondiario offre il vantaggio di spese notarili in genere minori.

Oltre al mutuo ipotecario, un’altra possibile opzione di confronto è il mutuo edilizio, un finanziamento funzionale per soddisfare necessità legate alla costruzione o ristrutturazione della casa. In che cosa differisce dal mutuo fondiario? In primis nell’erogazione del prestito, che nel caso di mutuo edilizio è correlata ai lavori ed avviene in più tranche, determinando maggiori spese di istruttoria e di perizia. Inoltre, la cifra che si può chiedere in prestito con il mutuo edilizio è di solito inferiore rispetto a quella del mutuo fondiario.

Mutuo fondiario: requisiti

Per richiedere un mutuo fondiario i requisiti da rispettare sono di carattere reddituale, anagrafico e legale.

Per prima cosa, il mutuatario deve essere maggiorenne con cittadinanza italiana o quella di uno Stato membro dell’Unione Europea. 

Tuttavia, anche chi possiede la cittadinanza extracomunitaria può richiedere un mutuo, purché residente in Italia. 

Bisogna poi possedere un reddito stabile e dimostrare così di essere in grado di poter rimborsare il prestito. A tal proposito, il valore della rata di solito non deve essere superiore a un terzo delle entrate.

Inoltre, il richiedente non deve aver avuto problemi finanziari che lo abbiano condotto a protesti o fallimenti.

Infine, l’immobile ipotecato deve costituire una garanzia sufficiente alla restituzione del mutuo.

Mutuo fondiario: caratteristiche

Tra le principali caratteristiche del mutuo fondiario ci sono:

• durata
• loan to value
• garanzie reali
• tasso di interesse

Essendo il fondiario un finanziamento di medio-lungo termine, la sua durata non può essere inferiore ai 18 mesi e non può superare i 30 anni. Tipicamente, la sua durata minima è di 5 anni.

Per quanto riguarda l’indicatore LTV (Loan to Value), ossia il parametro che indica il rapporto tra l’importo finanziato e il valore dell’immobile, questo è pari di solito all’80% massimo.

Come per l’ipotecario, questo mutuo richiede la costituzione di un’ipoteca di primo grado, che garantisca alla banca la possibilità di soddisfare per prima il suo credito, in caso di insolvenza del mutuatario. Il debitore ha però  il diritto ad ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente.

A proposito di insolvenza del mutuatario, le somme erogate dalla banca a titolo di mutuo fondiario sono sottratte all’azione revocatoria fallimentare, purché l’ipoteca sia stata iscritta 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento: questo per il mutuante significa poter recuperare il proprio credito con maggiore certezza. Il creditore fondiario ha anche il privilegio rispetto agli altri creditori di poter incassare provvisoriamente e direttamente il ricavato della vendita giudiziale del bene nel corso della procedura esecutiva.

Infine, esistono diverse tipologie di tasso d’interesse per il credito fondiario: fisso, variabile, misto, variabile con rata costante e variabile con cap, ovvero con un tetto massimo.

Mutuo fondiario 100 per cento

La normativa in merito al limite di finanziabilità del mutuo fondiario ha subito un cambiamento nel corso del tempo e oggi presenta delle caratteristiche diverse rispetto al passato.

Infatti, l’articolo 38 del TUB dispone che la banca non possa concedere un credito fondiario di importo superiore all’80% del valore della casa. In caso contrario, il contratto di mutuo fondiario è nullo, quindi non valido.

Tuttavia, un recente orientamento della Cassazione (sentenza 33719/2022) ha previsto una via alternativa all’invalidità del mutuo, preferendo orientare la questione in questo modo.

Il mutuo fondiario 100 per cento si considera efficace e valido, poiché non è in contrasto con una norma imperativa, ovvero una norma che per nessun motivo può essere violata.

Per poter ottenere tale finanziamento il mutuatario, però, deve fornire delle garanzia ulteriori rispetto all’ipoteca, come il pegno, la fideiussione e la polizza assicurativa.

Per l’acquisto della casa è quindi possibile avere un prestito in grado di coprire tutte le spese, senza la necessità di avere dei risparmi da parte per finanziare la parte non coperta dal mutuo, ma bisogna avere sufficienti garanzie.

Mutuo fondiario o ipotecario: notaio

Nel caso di mutuo fondiario o ipotecario il notaio svolge un ruolo determinante.

Infatti è coinvolto nell’iscrizione ipotecaria presso i registri immobiliari a favore della banca mutuante.

Inoltre, comunica alla banca il consolidamento dell’ipoteca, ovvero quel periodo di tempo (10 giorni) al termine del quale la garanzia reale diventa operativa.

Una particolarità del mutuo fondiario è la sua duplice modalità di stipulazione. Essa può essere contestuale, con il prestito che viene erogato nel momento stesso del rogito, oppure seguire due fasi distinte. In questo secondo caso prima si sottoscrive il contratto, che viene concesso a patto che si proceda con l’iscrizione obbligatoria dell’ipoteca. L’erogazione del mutuo, a seguito dell’avvenuto adempimento degli obblighi legali, avviene poi attraverso un secondo atto (atto di quietanza), con il quale si definiscono ulteriori specifiche del mutuo, come ad esempio le modalità di rimborso.