L’acquisto della prima casa rappresenta il raggiungimento di un grande traguardo da tempo desiderato, ma coincide anche con un momento di smarrimento per chi acquista in quanto non sempre è facile comprendere quali spese andranno effettivamente sostenute.
Se anche tu ti trovi in questa situazione segui questa guida, ti illustreremo tutto quello che c’è da sapere riguardo l’acquisto della prima casa.
Quando si parla di costi per l’acquisto della prima casa bisogna suddividere tra:
Le imposte sono da versare all’Agenzia delle Entrate e vanno corrisposte al notaio presso il quale viene siglato l’atto di compravendita al momento della sua registrazione. Esse si differenziano in:
Nel caso si acquisti un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, se l’acquisto avviene da un privato o un’impresa esente da IVA bisognerà versare:
È importante sottolineare che sia quando si acquista da un’impresa in esenzione da IVA sia quando si acquista da un privato l’importo dell’imposta di registro proporzionale non dovrebbe mai essere sotto i 1.000€: tuttavia, lo scomputo dell’imposta proporzionale già corrisposta sulla caparra al momento della registrazione del preliminare del contratto può far sì che ciò si verifichi.
Se, invece, si acquista da un’impresa soggetta a IVA bisognerà pagare:
Inoltre, sono esenti dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali tutti gli atti per i quali è prevista l’imposta di registro proporzionale; anche alle pertinenze vengono applicate le stesse agevolazioni, anche nel caso in cui vengano acquistate mediante un atto separato rispetto a quello della “prima casa”.
Le spese notarili riguardano le tasse per l’archivio nazionale notarile (a cui sommare l’IVA al 22%) e la parcella del notaio ovvero il compenso per la sua prestazione; come già specificato, al notaio vanno anche corrisposte le imposte destinate all’Agenzia delle Entrate.
L’importo della parcella notarile varia sia in base alla zona in cui l’immobile è sito sia in base al prezzo dell’immobile stesso; ad ogni modo, esso di solito oscilla tra i 1.500 e i 2.000 euro.
Prima di effettuare la scelta del notaio può essere utile richiedere un preventivo che specifichi il costo di ogni singola spesa in modo da poter valutare quale scegliere.
Gli importi degli interessi relativi ai mutui e quello degli oneri accessori (ad esempio la parcella notarile) possono essere detratti dal modello 730.
Per maggiori informazioni circa il costo del notaio visita la pagina di approfondimento: Costi del notaio per l'acquisto della casa.
Altri costi da prendere in considerazione possono essere, ad esempio, quelli da corrispondere all’agenzia immobiliare per il tramite della quale si acquista l’immobile. La spesa è solitamente a carico di entrambe le parti a meno che non sia stato pattuito diversamente.
Stando a quanto stabilito dalla giurisprudenza, il diritto alla provvigione scatta appena si viene a formare un vincolo giuridico tra le parti.
Il costo dell’agenzia immobiliare si attesta, di solito, attorno al 2% o 3% del prezzo di compravendita, ma la provvigione è sempre l’esito di una contrattazione tra cliente ed agenzia, pertanto potrà essere maggiore o minore.
Affinché si possa beneficiare delle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa è necessario possedere determinati requisiti da dichiarare durante o successivamente all’atto di compravendita.
Quali sono questi requisiti?
Inoltre, a partire dal 1° gennaio 2016 le agevolazioni fiscali “prima casa” sono state estese anche a coloro che sono già proprietari di un immobile acquistato tramite le suddette agevolazioni a patto che la vecchia abitazione venga venduta entro un anno dall’acquisto di quella nuova: in questo caso si avrà diritto a un credito d’imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata per il primo acquisto agevolato.
Nel caso si acquisti un immobile senza beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, se la cessione è esente da IVA chi acquista dovrà corrispondere l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% e l’imposta catastale e quella ipotecaria, ciascuna di valore pari a 50€.
Se invece la cessione avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori e si acquista presso un’impresa costruttrice o di ristrutturazione si dovrà corrispondere l’IVA al 10% (al 22% se l’immobile appartiene alle categorie A/1, A/8 e A/9), l’imposta ipotecaria, quella catastale e di registro pari a 200€ ciascuna.
Anche nel caso in cui si acquisti tramite le agevolazioni “prima casa” e la vendita sia soggetta a IVA, per calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) bisogna prendere in considerazione la base imponibile costituita dal prezzo della cessione; diversamente, invece, accade per le imposte ipotecaria, catastale e di registro per le quali è previsto il pagamento di un valore prestabilito pari a 200€ per ciascun tributo.
Nel caso in cui la vendita non sia invece soggetta a IVA, anche nel caso di acquisti “prima casa” si applica il meccanismo del prezzo-valore il quale prevede la tassazione sul valore catastale: in tal caso è possibile ricavare questo dato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110.
Questa regola è concessa solamente per le cessioni di immobili a uso abitativo.
Se si ipotizza che un immobile acquistato tramite le agevolazioni “prima casa” abbia una rendita catastale pari a 800€ e il corrispettivo versato sia di 200.000€, l’applicazione della regola del prezzo-valore comporterà che la base imponibile sulla quale applicare l’imposta di registro del 2% sia pari a: 840 x 110 = 92.400€
dove 840 consiste nella rendita catastale rivalutata del 5% mentre 110 è il coefficiente di riferimento per la prima casa.
Di conseguenza, il valore relativo all’imposta di registro sarà pari a 92.400 x 2% = 1.848€
Se, invece, non si applica la regola del prezzo-valore, l’imposta viene calcolata sul valore di cessione pari a 200.000€ per cui l’importo finale sarà pari a 200.000€ x 2% = 4.000€
Una volta che le agevolazioni “prima casa” vengono ottenute possono anche essere perse: se ciò accade bisogna corrispondere le imposte risparmiate al momento della stipula dell’atto comprese di interessi e di una sanzione pari al 30% delle imposte.
Quali sono i casi in cui si possono perdere le agevolazioni?
Sono inoltre previste ulteriori agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i giovani under 36 grazie al Decreto Legge denominato “Sostegni bis” (D.L. n. 73/2021): questi benefici vengono applicati sugli atti di compravendita stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (termine prorogato di sei mesi rispetto alla scadenza originaria prevista per il 30 giugno 2022).
Di seguito proponiamo una lista di alcune casistiche per comprendere quando è consentito usufruire dei benefici “prima casa” e quando non lo è.