Preammortamento: calcoli ed interessi

Quando si decide con la banca il piano di ammortamento per il rimborso del mutuo casa, si sente parlare di preammortamento: cos’è e come funziona?

Preammortamento: significato

Quasi i tutti mutui sono caratterizzati da un limitato periodo iniziale in cui si rimborsano gli interessi, ma non il capitale: questa fase è definita “preammortamento”. L’obiettivo da parte della banca è quello di riuscire ad attribuire scadenze canoniche alle rate dei mutui, di solito alla fine del mese.

ESEMPIO: consideriamo un contratto di mutuo stipulato il giorno 12 del mese di giugno. Se non venisse applicato un periodo di preammortamento, tutte le rate scadrebbero il giorno 12 dei mesi successivi. Se invece si attua un preammortamento di 19 giorni, ovvero fino al 30 giugno, le rate andranno via via in scadenza alla fine di ogni mese.

Preammortamento: interessi

Il periodo di preammortamento si aggiunge all'ammortamento, comportando un lieve aumento della durata complessiva del rimborso. Salvo eccezioni, il tasso applicato per il calcolo degli interessi in questa fase è lo stesso utilizzato per il mutuo.

L'estensione del preammortamento varia da banca a banca e dipende dai meccanismi interni di approvvigionamento del denaro, il che non consente di tracciare regole generali.

L'argomento merita tuttavia la giusta considerazione da parte del mututario, perché preammortamenti molto lunghi rappresentano un aggravio di spesa non indifferente.

Preammortamento: calcolo

L'importo degli interessi di preammortamento si ottiene con la formula:

Giorni preammortamento x capitale x tasso % annuo / 36500

ESEMPIO: alcune banche stabiliscono che il preammortamento duri fino alla fine del semestre solare in corso. In tal caso stipulare il mutuo a metà luglio vorrà dire pagare interessi di preammortamento per 165 giorni, fino al 31 dicembre. Con un mutuo di 100.000 euro al 4%, si tratterà di una spesa rilevante, che con la formula indicata sarà così ricavabile: 165 (giorni di preammortamento) x 100.000 (capitale) x 4 (tasso % annuo) / 36500 = 1.808 euro (da aggiungere agli interessi del mutuo).

Coscienti del danno economico prodotto dal preammortamento, alcuni istituti di credito hanno deciso di alleviarne gli effetti includendolo nella durata di mutuo.

Attenzione però: per compensare la riduzione dell’ammortamento, la rata di rimborso dovrà diventare più alta. Un vantaggio quindi solo apparente.

ESEMPIO: torniamo al mutuo dell'esempio precedente, avente preammortamento di cinque mesi e mezzo, e ipotizziamo una durata contrattuale di 15 anni.

Se la banca prevede che il preammortamento vada aggiunto alla durata di mutuo, verranno rimborsati circa 1.800 euro di interessi di preammortamento e poi 30 rate semestrali da 4.465 euro. La spesa complessiva in interessi sarà perciò di 35.800 euro e il mutuo durerà in tutto 15 anni, 5 mesi e 15 giorni.

Diversamente, una banca che decidesse di integrare il preammortamento nei 15 anni richiederebbe ugualmente i 1.800 euro iniziali, e quindi 29 rate da 4.578 euro, con una spesa in interessi di 34.600 euro. Il risparmio dipenderebbe in questo caso dal maggiore esborso mensile, che consentirebbe di contenere il mutuo in una durata globale di 14 anni, 11 mesi e 15 giorni, cioè 6 mesi in meno.

Preammortamento: conviene?

Non esistono vantaggi economici a sostenere lunghi periodi di preammortamento, eccetto quello di versare nel frattempo una rata più bassa, costituita dai soli interessi.

Attenzione anche alle banche che trattengono gli interessi di preammortamento dall'importo di mutuo. Potrebbero compromettere gli accurati calcoli sulle spese da sostenere in occasione dell'atto notarile.

SUGGERIMENTO: per evitare conflitti con i fastidiosi meccanismi del preammortamento, conviene verificare preventivamente quale sia l'atteggiamento della banca al riguardo. Quindi si potrà cercare di stipulare il mutuo in modo che la sua durata complessiva risulti limitata all'indispensabile.

Trattandosi pur sempre di interessi, le somme versate durante il preammortamento possono essere contemplate ai fini della detrazione fiscale.

Link utili

• Piano ammortamento tedesco
• Piano ammortamento americano
• Piano ammortamento francese
• Piano ammortamento italiano