Costi e agevolazioni per l’acquisto della prima casa

L’acquisto della prima casa rappresenta il raggiungimento di un grande traguardo da tempo desiderato, ma coincide anche con un momento di smarrimento per chi acquista in quanto non sempre è facile comprendere quali spese andranno effettivamente sostenute. 

Se anche tu ti trovi in questa situazione segui questa guida, ti illustreremo tutto quello che c’è da sapere riguardo l’acquisto della prima casa.

Costi acquisto prima casa

Quando si parla di costi per l’acquisto della prima casa bisogna suddividere tra:

• imposte 
• onorario notarile 
• altri costi

Imposte

Le imposte sono da versare all’Agenzia delle Entrate e vanno corrisposte al notaio presso il quale viene siglato l’atto di compravendita al momento della sua registrazione. Esse si differenziano in:

• imposta di registro: relativa alla registrazione dell’atto di compravendita;
• imposta ipotecaria: da versare per tutte le operazioni che riguardano iscrizione, trascrizione, rinnovo, cancellazione e annotazione all’interno dei Pubblici Registri Immobiliari;
• imposta catastale: riguarda la registrazione del trasferimento immobiliare.

Nel caso si acquisti un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, se l’acquisto avviene da un privato o un’impresa esente da IVA bisognerà versare:

• l’imposta di registro proporzionale al 2% (anziché al 9%)
• l’imposta ipotecaria del valore di 50€
• l’imposta catastale del valore di 50€

È importante sottolineare che sia quando si acquista da un’impresa in esenzione da IVA sia quando si acquista da un privato l’importo dell’imposta di registro proporzionale non dovrebbe mai essere sotto i 1.000€: tuttavia, lo scomputo dell’imposta proporzionale già corrisposta sulla caparra al momento della registrazione del preliminare del contratto può far sì che ciò si verifichi.

Se, invece, si acquista da un’impresa soggetta a IVA bisognerà pagare:

• l’IVA ridotta al 4% (nel caso di seconda casa sarà al 10%)
• l’imposta di registro pari a 200€
• l’imposta catastale pari a 200€
• l’imposta ipotecaria pari a 200€

Inoltre, sono esenti dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali tutti gli atti per i quali è prevista l’imposta di registro proporzionale; anche alle pertinenze vengono applicate le stesse agevolazioni, anche nel caso in cui vengano acquistate mediante un atto separato rispetto a quello della “prima casa”.

Spese notarili

Le spese notarili riguardano le tasse per l’archivio nazionale notarile (a cui sommare l’IVA al 22%) e la parcella del notaio ovvero il compenso per la sua prestazione; come già specificato, al notaio vanno anche corrisposte le imposte destinate all’Agenzia delle Entrate.

L’importo della parcella notarile varia sia in base alla zona in cui l’immobile è sito sia in base al prezzo dell’immobile stesso; ad ogni modo, esso di solito oscilla tra i 1.500 e i 2.000 euro.

Prima di effettuare la scelta del notaio può essere utile richiedere un preventivo che specifichi il costo di ogni singola spesa in modo da poter valutare quale scegliere.

Gli importi degli interessi relativi ai mutui e quello degli oneri accessori (ad esempio la parcella notarile) possono essere detratti dal modello 730.

Per maggiori informazioni circa il costo del notaio visita la pagina di approfondimento: Costi del notaio per l'acquisto della casa.

Altri costi

Altri costi da prendere in considerazione possono essere, ad esempio, quelli da corrispondere all’agenzia immobiliare per il tramite della quale si acquista l’immobile. La spesa è solitamente a carico di entrambe le parti a meno che non sia stato pattuito diversamente.

Stando a quanto stabilito dalla giurisprudenza, il diritto alla provvigione scatta appena si viene a formare un vincolo giuridico tra le parti.

Il costo dell’agenzia immobiliare si attesta, di solito, attorno al 2% o 3% del prezzo di compravendita, ma la provvigione è sempre l’esito di una contrattazione tra cliente ed agenzia, pertanto potrà essere maggiore o minore. 

Requisiti per ottenere le agevolazioni

Affinché si possa beneficiare delle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa è necessario possedere determinati requisiti da dichiarare durante o successivamente all’atto di compravendita.

Quali sono questi requisiti?

• L’immobile da adibire a prima casa deve appartenere alle categorie catastali comprese tra A/2 e A/11 ( escluse A/8, A/9 e A/10);
• l’immobile deve trovarsi nello stesso comune in cui l’acquirente è residente o in cui egli deve obbligatoriamente trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto (clausola non prevista per Forze armate e di polizia): la dichiarazione del trasferimento deve essere inclusa nell’atto d’acquisto;
• è necessario non essere titolare, a livello nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, nuda proprietà o abitazione su un altro immobile acquistato (anche dal coniuge) beneficiando delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Inoltre, a partire dal 1° gennaio 2016 le agevolazioni fiscali “prima casa” sono state estese anche a coloro che sono già proprietari di un immobile acquistato tramite le suddette agevolazioni a patto che la vecchia abitazione venga venduta entro un anno dall’acquisto di quella nuova: in questo caso si avrà diritto a un credito d’imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata per il primo acquisto agevolato.

Imposte da pagare senza le agevolazioni prima casa

Nel caso si acquisti un immobile senza beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, se la cessione è esente da IVA chi acquista dovrà corrispondere l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% e l’imposta catastale e quella ipotecaria, ciascuna di valore pari a 50€.

Se invece la cessione avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori e si acquista presso un’impresa costruttrice o di ristrutturazione si dovrà corrispondere l’IVA al 10% (al 22% se l’immobile appartiene alle categorie A/1, A/8 e A/9), l’imposta ipotecaria, quella catastale e di registro pari a 200€ ciascuna.

Come si calcolano le imposte

Anche nel caso in cui si acquisti tramite le agevolazioni “prima casa” e la vendita sia soggetta a IVA, per calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) bisogna prendere in considerazione la base imponibile costituita dal prezzo della cessione; diversamente, invece, accade per le imposte ipotecaria, catastale e di registro per le quali è previsto il pagamento di un valore prestabilito pari a 200€ per ciascun tributo. 

Nel caso in cui la vendita non sia invece soggetta a IVA, anche nel caso di acquisti “prima casa” si applica il meccanismo del prezzo-valore il quale prevede la tassazione sul valore catastale: in tal caso è possibile ricavare questo dato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110.

Questa regola è concessa solamente per le cessioni di immobili a uso abitativo.

Esempio di calcolo dell’imposta di registro

Se si ipotizza che un immobile acquistato tramite le agevolazioni “prima casa” abbia una rendita catastale pari a 800€ e il corrispettivo versato sia di 200.000€, l’applicazione della regola del prezzo-valore comporterà che la base imponibile sulla quale applicare l’imposta di registro del 2% sia pari a: 840 x 110 = 92.400€

dove 840 consiste nella rendita catastale rivalutata del 5% mentre 110 è il coefficiente di riferimento per la prima casa.

Di conseguenza, il valore relativo all’imposta di registro sarà pari a 92.400 x 2% = 1.848€ 

Se, invece, non si applica la regola del prezzo-valore, l’imposta viene calcolata sul valore di cessione pari a 200.000€ per cui l’importo finale sarà pari a 200.000€ x 2% = 4.000€

In quali casi si perdono le agevolazioni prima casa?

Una volta che le agevolazioni “prima casa” vengono ottenute possono anche essere perse: se ciò accade bisogna corrispondere le imposte risparmiate al momento della stipula dell’atto comprese di interessi e di una sanzione pari al 30% delle imposte.

Quali sono i casi in cui si possono perdere le agevolazioni?

• L’acquirente dichiara il falso durante l’atto di acquisto rispetto a quanto previsto dalla legge
• L’abitazione viene donata o venduta prima che siano trascorsi 5 anni dalla data della sua acquisizione, a meno che entro un anno non si proceda con l’acquisto di un altro immobile da adibire a prima casa (serve l’acquisto effettivo, non è sufficiente la stipula del compromesso)
• Il trasferimento della residenza non avviene entro i 18 mesi previsti
• Entro l’anno dall’acquisto di un altro immobile non si procede con la vendita di quello già posseduto e acquistato a sua volta con i sostegni “prima casa”

Sono inoltre previste ulteriori agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i giovani under 36 grazie al Decreto Legge denominato “Sostegni bis” (D.L. n. 73/2021): questi benefici vengono applicati sugli atti di compravendita stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (termine prorogato di sei mesi rispetto alla scadenza originaria prevista per il 30 giugno 2022).

Casi particolari

Di seguito proponiamo una lista di alcune casistiche per comprendere quando è consentito usufruire dei benefici “prima casa” e quando non lo è.

• Se si acquista un’abitazione con l’intento di darla in locazione è possibile beneficiare delle agevolazioni “prima casa” in quanto l’immobile resta in possesso del proprietario: anche in questo caso, egli dovrà comunque essere residente nello stesso comune in cui l’immobile è sito.
• Nel caso in cui si abbia solo la dimora e non la residenza all’interno del comune in cui si intende acquistare casa non è possibile usufruire dei benefici “prima casa”.
• Se si è titolari di un’abitazione in comunione con persone diverse dal coniuge è possibile beneficiare delle agevolazioni “prima casa” anche per un immobile che si trova all’interno dello stesso comune, a patto che esso non sia stato acquistato con i sostegni “prima casa”.
• Nel caso in cui si possieda la nuda proprietà su un’abitazione è possibile acquistarne un’altra all’interno dello stesso comune usufruendo delle imposte agevolate a condizione che la nuda proprietà non sia stata acquistata attraverso i benefici “prima casa”.
• Nel caso si acquisti una casa intestata a due persone delle quali una possiede i requisiti per le agevolazioni “prima casa under 36” ma l’altra no, potrà usufruire dei benefici solo la persona che presenta le caratteristiche richieste; al cointestatario, invece, sarà consentito beneficiare delle agevolazioni “prima casa” nel caso possieda i requisiti necessari.

Link utili

• Costo del notaio per l’acquisto della prima casa
• Mutuo prima casa: requisiti e come ottenerlo
• Come comprare casa con il mutuo giovani under 36
• Calcolo del valore catastale di un immobile