Tasse sulla casa: quali sono e quando vanno pagate

La tassa sulla casa è uno degli adempimenti fiscali tra i più noti per il contribuente, poiché colpisce un bene a cui le persone sono molto legate e che da molti viene considerato un investimento.

Quando si parla di tassa o tasse sulla casa ci si riferisce così a un insieme di tributi, che gravano sulla prima e sulla seconda casa, distinti in base al diverso presupposto che rappresentano: nello specifico, si hanno le imposte sul possesso, come l’Imu seconda casa e la Tari, quelle relative agli adempimenti notarili, che comprendono l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, e quelle sul reddito, come l’Irpef. 

Vediamo quali sono le principali e che differenza c’è tra le tasse prima casa dalle tasse seconda casa.

Imu: cos’è e quando pagarlo

Nata nel 2012 in sostituzione dell’addizionale Irpef sugli immobili e dell’ICI, l’Imu (Imposta Municipale Unica) è un tributo di natura patrimoniale, che colpisce direttamente la ricchezza immobiliare dei contribuenti. 

Infatti, il presupposto dell’imposta, ovvero la ragione che determina la legittimazione della tassa, è il possesso di uno dei seguenti beni:

• fabbricati;

• aree fabbricabili;

• terreni agricoli.
  
  

La normativa in tema Imu prevede delle agevolazioni. Innanzitutto c’è l’esenzione sull’abitazione principale (a patto che l’immobile non rientri negli immobili di lusso), anche se non è sempre stato così: per un breve periodo tra il 2012 e il 2013 l’Imu è stata prevista anche per le abitazioni principali, quelle dove si è stabilita la propria residenza, tuttavia questa condizione è stata poi cancellata e oggi si parla di Imu riguardo soltanto alla seconda casa.

Godono di una riduzione del 50% dell’aliquota anche coloro che hanno una seconda casa data in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado, così come possono beneficiare di un vantaggio del 75% colore che affittano l’immobile a canone concordato. A questi casi si aggiungono anche gli immobili di interesse storico ed artistico, con una diminuzione della base imponibile del 50%.

Per quanto riguarda i tempi di pagamento dell’imposta, questo avviene in due diversi momenti, a metà dell’anno o alla fine, fermo restando la possibilità di pagare in un'unica soluzione (a giugno), avvalendosi del modello F24 o del versamento online.

Infine, l’importo dell'IMU varia in base a diversi fattori, tra cui la categoria dell'immobile, la sua rendita catastale e la sua ubicazione: le amministrazioni comunali italiane possono fissare aliquote diverse per questa imposta, il che significa che il tasso effettivo pagato può variare da comune a comune.

Come si fa il calcolo dell’Imu? Si deve considerare il parametro della rendita catastale, ovvero il valore fiscale che viene assegnato ai beni immobili capaci di produrre reddito, che deve essere opportunamente rivalutato per calcolare la base imponibile (rivalutazione del 5% + moltiplicazione per i coefficienti delle categorie catastali, compresi tra 55 e 160). Infine, per determinare il valore totale della tassa si devono applicare le percentuali dell’imposta stabilite dalla delibera comunale, con un importo compreso tra l’8,6 per mille e il 10,6 per mille.

Per conoscere l'importo esatto dell'IMU per un determinato immobile, è comunque necessario consultare le informazioni fornite dall'Amministrazione Comunale del luogo in cui si trova l'immobile oppure rivolgersi a un commercialista o un esperto fiscale per una valutazione precisa. Le regole e le aliquote dell'IMU possono essere soggette a modifiche nel tempo, quindi è importante verificare le informazioni più aggiornate presso le autorità competenti.

Tasi: cos’è e quando pagarlo 

Il panorama relativo alle tasse sugli immobili, per un certo periodo in passato, si è arricchito di un tributo autonomo, poi confluito nell’Imu: la Tasi.

Una tassa costituita per sostenere la contribuzione in favore dei servizi indivisibili, ovvero tutti quei servizi offerti dal comune e che interessano l’intera collettività, come la sicurezza, la protezione civile, l’illuminazione, il verde pubblico e la manutenzione delle strade.

Nella sua fase iniziale, prima che venisse incorporata nell’Imu nel 2020, la Tasi colpiva non solo i proprietari (e coloro che vantano diritti reali di godimento), ma anche i possessori e i detentori di beni immobili, con esclusione dei terreni agricoli.

Presentava inoltre delle agevolazioni simili a quelle dell’Imu, come la riduzione del 50% della base imponibile nel caso di comodato d’uso ai parenti di primo grado o l’esenzione prevista per l’abitazione principale, ad esclusione di quelle di lusso.

Oggi la Tasi viene considerata parte integrante dell’Imu da coloro che sono soggetti passivi dell’Imposta Municipale Unica, come i possessori di seconde case, i quali devono versare l’importo dovuto in due scadenze, giugno e dicembre, pagando tramite bollettino o modello F24.

Tari: la tassa sui rifiuti urbani

La Tari è una tassa sugli immobili che ha per oggetto la raccolta dei rifiuti urbani relativa a tutte quelle aree capaci di generare rifiuti, comprese le aree scoperte o gli immobili non utilizzati, ma nei quali sono presenti il mobilio o gli allacci per le utenze.

Questo perché ai fini dell’applicabilità dell’imposta viene valutato il potenziale del bene immobile a produrre immondizia.

Per determinare il suo importo bisogna considerare due diversi fattori: il primo è la superficie dell’immobile, che rappresenta la parte fissa del tributo.

Il secondo fattore è il numero di componenti del nucleo familiare, noto anche come quota variabile.

Come i precedenti tributi, anche la Tari prevede delle riduzioni (determinate dal comune) che si applicano in determinate casistiche:

• case dove vive un solo occupante;

• abitazioni che hanno un utilizzo stagionale;

• abitazioni possedute da chi dimora per più di 6 mesi all’estero;

• fabbricati rurali ad uso abitativo.
  
  

Anche la Tari prevede il pagamento tramite modello F24 ed è compito del Comune stabilire le scadenze entro le quali pagare, di solito caratterizzate da una periodicità semestrale.

Imposte in base al reddito

Oltre alle tasse patrimoniali, le imposte sulla casa comprendono anche quelle afferenti al reddito delle persone. Tra queste si contano l’Irpef, ovvero l’imposta sul reddito delle persone fisiche, e la cedolare secca.

La prima, i cui soggetti passivi sono tutte quelle persone che percepiscono un reddito e che vivono in Italia (o il cui reddito è prodotto in Italia), considera tra i redditi che formano la sua base imponibile anche quelli fondiari: questi ultimi si sommano infatti a quelli maturati dal contribuente, come i redditi da lavoro autonomo o dipendente o quelli da capitale. In altre parole, chi possiede una casa da affittare da cui riceve un canone di locazione, deve dichiarare questo reddito nella sua dichiarazione, in modo che sia sottoposto all'Irpef.

L’Irpef si caratterizza per essere un’imposta progressiva, ovvero è composta da scaglioni percentuali che crescono al crescere del reddito. Questo fa sì che l’importo tassato relativo al reddito immobiliare differisca a seconda del valore di reddito totale soggetto a imposizione.

La cedolare secca è un’alternativa rispetto alla normale applicazione dell’IRPEF per quanto riguarda immobili oggetto di locazioni immobiliari per uso abitativo. Prevede un’aliquota ordinaria più conveniente per il contribuente, pari al 21% sul reddito derivante dall'affitto dell'immobile, e l’esclusione dal reddito complessivo per il calcolo dell’IRPEF.

Tasse sulla prima casa 

Le tasse su immobili da considerare quando si acquista la prima casa sono quelle riconducibili all’acquisto e agli atti di trascrizione dell’immobile.

Infatti, quando si procede con la compravendita immobiliare dell’abitazione principale, quella nella quale dovrà essere stabilita la residenza, bisogna considerare le diverse fasi affrontate dall’acquirente, dalla vendita al rogito notarile.

Nel caso in cui la prima casa sia stata comprata da un privato o da un’impresa edile non soggetta al regime Iva, le tasse da pagare sono:

• l’imposta di registro del 2%, ovvero quel tributo che deve essere versato nei casi in cui si procede con la registrazione di un atto sui registri immobiliari;

• l’imposta catastale di 50 euro, ovvero quella tassa che si versa in casi di donazione, vendita o successione quando si procede ad una voltura di un immobile;

• l’imposta ipotecaria di 50 euro, da versare a seguito di trascrizioni di diritti di proprietà nei registri della Conservatoria.
  
  

Se invece si acquista da un’impresa soggetta a Iva, si paga un’imposta sul valore aggiunto pari al 4% anziché al 10% del prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano a 200 euro l’una.

Tasse sulla seconda casa

Le tasse immobiliari si pagano anche sulla seconda casa, quella nella quale non si ha la residenza. Se si acquista da un privato o da impresa esente Iva sono previste le seguenti imposte:

• imposta di registro, che diversamente da quella sulla prima casa ha un valore pari al 9% anziché al 2%;

• imposta catastale ed ipotecaria pari a 200 euro l’una.
  
  

Se si compra invece da costruttori edili soggetti ad IVA, si paga il 10% di Iva, che sale fino al 22% in caso di immobile di lusso, sul prezzo d’acquisto dell’immobile, mentre le imposte di registro, catastale ed ipotecaria ammontano a 200 euro ciascuna.

Infine, come anticipato, le tasse seconda casa non si esauriscono qui, ma comprendono anche l’Imu, il cui importo è determinato dalle aliquote stabilite dal comune, e la Tari, che va pagata sia per prima che per seconda casa.

Il peso fiscale sulle seconde case può essere gravoso, e non sempre il possesso di una seconda proprietà è una scelta volontaria, perché spesso la seconda casa può derivare da un'eredità o da circostanze simili. Ridurre l'onere delle tasse sulle seconde case è possibile, ma richiede una pianificazione attenta e la conoscenza delle leggi fiscali vigenti: affidarsi a un consulente fiscale può aiutare a identificare le migliori strategie per ottimizzare la situazione.

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