Pertinenza: Significato ed Esempi pratici

Il valore e l’utilità di un’abitazione possono derivare da tanti fattori, tra cui la superficie, l’anno di costruzione, l’esposizione solare e la posizione geografica, ma anche l’eventuale presenza di una o più pertinenze, per esempioun giardino, un sottotetto, una cantina o un box auto.

Che cosa si intende per pertinenza di un immobile esattamente? Quali sono gli esempi più comuni e qual è il trattamento fiscale previsto?

Pertinenza: significato 

La pertinenza è un elemento che arricchisce il valore di un immobile, migliorandone le qualità funzionali o estetiche: si tratta in pratica di un componente accessorio dell’abitazione principale. Nello specifico, il Codice Civile descrive le pertinenze come “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”.

La decisione riguardo allo stato di pertinenza può essere effettuata dal proprietario di casa oppure da una persona che possiede un diritto reale di godimento sul bene.

Inoltre, questa decisione deve rispettare due condizioni per potersi realizzare: la prima, soggettiva, rimanda al proprietario e alla sua volontà di instaurare un rapporto di completo servizio e supporto tra le due unità immobiliari, mentre quella oggettiva si rifà alla qualità del rapporto tra le due cose, che deve essere non occasionale ma duraturo nel tempo.

Per esempio, la pertinenzialità non è scontata quando il proprietario di un appartamento possiede anche un box auto nelle vicinanze dell’abitazione, e non nel seminterrato dell’edificio, come avviene spesso nei centri storici. 

Pertinenza: esempi e categorie catastali

Quando si vuole acquistare un’abitazione, quindi, è importante verificare la presenza di eventuali pertinenze, anche per determinare il valore dell’immobile nel modo più preciso possibile. Le pertinenze devono essere regolarmente accatastate ed iscritte nei registri immobiliari nella categoria catastale di riferimento. 

La pertinenza può assumere diverse forme: cantine, solai, sottotetti, magazzini e locali di deposito (categoria catastale C/2); stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (C/6); giardini e tettoie, sia aperte che chiuse (C/7).

Il regime fiscale della pertinenza

Pertinenza ed abitazione principale hanno un legame stretto, anche dal punto di vista tributario. Infatti, le consuete tasse sulla casa come IMU e Tari agiscono allo stesso modo sia sulla pertinenza che sull’immobile.

In base alle ultime indicazioni relative all’IMU, il regime di esenzione di cui gode l’abitazione principale si applica anche alle sue pertinenze, nello specifico quelle che rientrano nelle già citate categorie catastali C/2, C/6 e C/7, una sola per tipologia di categoria.

In merito alla Tari, l’imposta comunale sui rifiuti, la sua applicazione interessa qualsiasi locale in grado di produrre rifiuti e questo comprende anche le pertinenze, anche se inutilizzate. A disporlo è la Cassazione, la quale afferma che, per dimostrare che una pertinenza, come una cantina o un garage, non sia in grado di generare rifiuti, occorre fornire la dimostrazione della sua condizione di inutilizzabilità, data sia dall’assenza delle utenze (come acqua e luce) sia dell’arredo.

Pertinenze: Superbonus 110% e Bonus Ristrutturazione

Quando si procede con i lavori di manutenzione straordinaria, ordinaria o, nei casi più considerevoli, di ristrutturazione della casa o del condominio, si può pensare di richiedere il Bonus Ristrutturazione, un’agevolazione fiscale a cui il governo ha dato sempre più spazio negli ultimi anni, portando il valore della detrazione Irpef dal 36% al 50%, da richiedere in sede di dichiarazione dei redditi.

Può essere applicato alle pertinenze? Sì, il decreto afferma che la sua applicabilità è rivolta non solo alle abitazioni residenziali, senza esclusioni di categorie catastali, ma anche alle loro pertinenze.

Le pertinenze, assieme all’abitazione principale, sono destinatarie anche dei vantaggi economici del Superbonus 110%, che prevede una detrazione sulle spese sostenute per una serie di lavori finalizzati al miglioramento delle abitazioni dal punto di vista energetico, con l’installazione di impianti fotovoltaici o pompe di calore, e dal punto di vista della sicurezza antisismica.

Pertinenze e compravendita

Il rapporto di servizio che esiste tra pertinenza e casa conduce ad un’importante conseguenza civile: l’articolo 818 del Codice Civile afferma che tutto quello che coinvolge l’abitazione principale a livello giuridico (atti o rapporti) coinvolge le pertinenze, rendendole parte integrante degli effetti giuridici.

In base a questa premessa, quando ci si appresta a compiere una compravendita di un immobile, l’attenzione non deve solamente focalizzarsi sull’abitazione principale, ma non bisogna perdere di vista le pertinenze, che di solito vengono vendute insieme ad essa.

Attenzione: non è sempre così. In realtà la legge dispone la possibilità di non includere le pertinenze nella vendita dell’abitazione principale, dando così alle parti la possibilità di derogare. Questo vuol dire che il legame tra la struttura principale e la sua pertinenza non è assoluto e quest’ultima può essere oggetto di trattativa separata.

Pertinenza e cedolare secca

Nei contratti di locazione vi è la possibilità di usufruire del regime sostitutivo della cedolare secca, traendo alcuni vantaggi fiscali. Questa condizione può essere applicata a tutti gli immobili ad uso ordinario e alle loro pertinenze, rispettando delle condizioni.

Per prima cosa la pertinenza deve essere fatta oggetto di locazione nello stesso momento dell’abitazione principale. E se ciò non fosse possibile? Prendiamo il caso dell’affitto di un box auto successivo al contratto di locazione firmato per l’abitazione principale. L’applicazione della cedolare secca al box auto è ancora possibile? Sì, a condizione che il contratto di locazione sia tra le medesime parti della locazione della cosa principale, che si faccia riferimento ad essa e che sia espressa la natura di pertinenza del box auto.