Lavoro trainante 110%: differenze tra condominio e abitazione privata

L’accesso al Superbonus 110% è legato alla realizzazione di un lavoro trainante, che consente di applicare la detrazione anche ad ulteriori interventi edilizi. 

Ma come cambiano le regole e i requisiti tra condominio ed abitazione privata? In che modo si può applicare la detrazione ai lavori su parti comuni e private?

Superbonus 110%: lavoro trainante e trainato

Prima di entrare nei dettagli va chiarito che l’agevolazione fiscale del Superbonus 110% è accessibile solo in presenza di almeno uno dei tre interventi di riqualificazione energetica previsti dalla legge. 

Questi interventi sono detti trainanti, in quanto consentono di garantire l’applicazione della detrazione anche a tutti gli altri lavori in corso, detti in questo caso trainati. 

Per accedere al Superbonus 110% è inoltre necessario che i lavori comportino un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio. 

Sono considerati trainanti i seguenti lavori:

• Isolamento termico dell’edificio (ad es. cappotto termico, coibentazione tetto);
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
• Interventi antisismici.

In presenza di almeno uno di questi interventi, è possibile godere della detrazione al 90% o al 110% per una serie di altri lavori, cosiddetti trainati, come ad esempio l’eliminazione delle barriere architettoniche e l’installazione di impianti solari fotovoltaici, sistemi di accumulo o colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. 

Cosa cambia tra condominio e abitazione privata: le differenze

Esistono differenze per quanto riguarda l’accesso al Superbonus 110% tra i lavori effettuati in abitazioni private e quelli realizzati sui condomini? Le varie circolari dell’Agenzia delle Entrate su questo tema (tra cui la n.24/E/2020) chiariscono innanzitutto che l’intervento trainante può garantire la detrazione anche nel caso in cui interessi solo una pertinenza condominiale. 

I lavori effettuati sulle parti comuni danno accesso al Superbonus 110% anche ai semplici possessori o detentori di pertinenze, nel caso in cui sostengano le spese ad essi relative. Gli interventi per il miglioramento energetico effettuati sulle parti comuni di un condominio sono tra l’altro i più importanti per la riqualificazione di edifici di vecchia data, solitamente molto energivori. 

Eseguire uno dei già elencati interventi trainanti in un condominio apre poi la strada all’applicazione della detrazione fiscale anche a una serie di lavori edilizi effettuati sulle singole unità immobiliari. 

Per le abitazioni private di norma esistono già altre agevolazioni come l’Ecobonus e il Bonus Ristrutturazione: se, però, contemporaneamente si effettuano interventi trainanti sul condominio, anche i lavori sulla singola unità abitativa possono rientrare nel regime fiscale del Superbonus 110% e dare diritto alla relativa agevolazione fiscale, purché il previsto aumento di due classi energetiche venga raggiunto dal condominio.

Gli interventi trainati o accessori che si possono abbinare agli interventi trainanti condominiali, dando diritto alla detrazione del 110% sul singolo appartamento, sono per esempio la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo già esistente e un’altra serie di interventi sull’impianto stesso, come l’adeguamento di collettori e tubi, l’ammodernamento dei terminali di emissione, l’adeguamento dei sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua. 

C’è poi la possibilità di installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine di ricarica. Che cosa succede invece al singolo appartamento se il condominio non ha la possibilità di eseguire lavori trainanti?

Il singolo può lo stesso chiedere il Superbonus 110% per effettuare interventi sull’abitazione privata, ma prima deve esserci comunque una delibera dell’assemblea che approvi questo tipo di intervento, a meno che non si disponga di almeno un accesso esterno autonomo e non si sia funzionalmente indipendenti dal condominio: al verificarsi di queste due condizioni è possibile saltare il passaggio in assemblea condominiale perché la propria abitazione privata viene equiparata ad un edificio unifamiliare. 

Resta comunque obbligatorio attestare il salto di 2 classi energetiche attraverso la relativa certificazione, ovvero l’APE.

Limiti di spesa

Va sottolineato che il Superbonus 110% può coprire il costo dei lavori solo entro un certo limite di spesa, in base al tipo di intervento effettuato: tale importo andrà quindi attentamente verificato caso per caso in fase di definizione del progetto.

Per quanto riguarda i lavori di isolamento termico dell’edificio, per esempio, si può arrivare ad un ammontare non superiore a:

• 50mila euro, per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti in sito plurifamiliare;
• 40mila euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari in un edificio (da 2 ad 8 unità);
• 30mila euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari in un edificio (da più di 8 unità).

Per quanto riguarda la sostituzione degli impianti di climatizzazione nelle parti comuni di un condominio, vi sono i seguenti limiti di spesa: 

• 20mila euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari in un edificio (fino a 8 unità);
• 15mila euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari in un edificio (da 8 unità in su).

Il tetto è aumentato a 30mila euro per unità immobiliare per quanto riguarda invece la sostituzione di impianti di climatizzazione nelle parti private o indipendenti dell’edificio.