Quali sono le spese del mutuo?

Il mutuo è un'operazione accompagnata da molteplici costi, complessivamente piuttosto consistenti.

Qui troverai distinte le varie voci di spesa con utili indicazioni sulla loro incidenza.

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Indice della pagina:

1. Spese bancarie di apertura
2. Certificazioni
3. Costi dei professionisti
4. Imposte
5. Premi di assicurazione
6. Spese di gestione
7. Costi di estinzione
8. Tabella di riepilogo

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Spese bancarie di apertura

 

Sono i cosiddetti "costi di istruttoria", ovvero quelli richiesti dalla banca per valutare la domanda di mutuo.

L'incidenza varia notevolmente da banca a banca, da zero fino ad un oneroso 2% dell'importo mutuato. La maggior parte degli istituti si orienta tuttavia tra lo 0,50% e l'1% del mutuo.

Il costo viene abitualmente detratto dalla somma finanziata al momento dell'erogazione.

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Certificazioni

 

Tra la documentazione da consegnare alla banca ci sono anche alcuni certificati.

Quelli personali, come il certificato di residenza o lo stato di famiglia, si ottengono presso l'anagrafe. Purtroppo i Comuni spesso impongono l'applicazione della marca da bollo di 16 Euro su ogni certificato, con un costo globale non trascurabile quando più persone risultano coinvolte nel mutuo.

I professionisti dovranno produrre il certificato di iscrizione all'Albo, mentre ai lavoratori autonomi verrà richiesto il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, anch'essi soggetti a costi e tasse di emissione.

Per saperne di più:

• Come ridurre la spesa per le certificazioni anagrafiche
• La documentazione a corredo della domanda di mutuo

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Costi dei professionisti

 

A. Perito

Per completare l'istruttoria servirà una perizia del valore dell'immobile. Il tecnico abilitato a redigerla appartiene quasi sempre ad un elenco di gradimento della banca, il che lascia poco spazio alla competizione commerciale.

Il costo della perizia è usualmente compreso tra 200 e 300 Euro, cui andranno aggiunti IVA (20%), contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria) ed eventuali spese di viaggio in caso di immobili remoti.

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NOTA: per evitare al cliente la spesa della perizia alcune banche prevedono una dichiarazione sul valore rilasciata dall'interessato o dal direttore della filiale. Si tratta però di opportunità utilizzate di rado per i rischi di imprecisione che comportano.

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B. Notaio

Tutti i mutui ipotecari richiedono il coinvolgimento del notaio per la stipula del contratto.

Il relativo costo varia secondo la zona geografica, il tariffario del professionista e l'importo dell'iscrizione ipotecaria. Come dato orientativo si consideri un intervallo compreso tra 2.000 e 3.000 Euro. Il notaio prescelto potrà rilasciare un preventivo esatto.

Per saperne di più:

• Effetto dell'iscrizione ipotecaria sui costi notarili

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Imposte

 

I mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un'imposta, che la banca trattiene per conto dell'erario dall'importo finanziato.

Essa ammonta allo 0,25% del mutuo salvo che il finanziamento riguardi l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della seconda casa, casi in cui l'imposta viene aumentata al 2%.

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ESEMPIO: per un mutuo prima casa di 100.000 Euro, l'imposta dello 0,25% comporterà una spesa di 250 Euro. Diventeranno 2.000, ovvero il 2%, se il mutuo è destinato alla seconda casa.

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Nelle ormai rarissime occasioni in cui il finanziatore è una società finanziaria diversa dalla banca, il mutuo risulta sempre assoggettato ad un'imposta ipotecaria pari al 2% del capitale iscritto.

Con l'entrata in vigore del dl Sostegni bis (n. 73/2021, Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali) dal 24 giugno 2021 al 31 dicembre 2022 (salvo nuove proroghe)sono esenti dal pagamento dell'imposta sostitutiva ed ipotecaria i soli mutui finalizzati all'acquisto della prima casa casa (ad esclusione di immobili di categoria A1, A8, A9), richiesti da giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni d’età al momento del rogito (e che non li compiranno entro la fine dell’anno) e che hanno un ISEE non superiore ai 40.000 euro.

Per saperne di più:

• Imposta sul mutuo: quando l'aliquota è maggiorata
• Mutuo prima casa Under36: quando e come ottenere il bonus
  
  

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Premi di assicurazione

 

A. Polizza incendio

Poiché l'immobile rappresenta la garanzia del debito, la banca pretende che sia assicurato contro i rischi del fabbricato, con vincolo di liquidazione danni a proprio favore.

Il premio annuo è assai modesto, di solito entro i 50 Euro. Può assumere maggior peso qualora l'istituto ne richieda il versamento anticipato per tutta la durata del mutuo.

B. Polizza vita

Abbastanza spesso e praticamente sempre nelle richieste di mutuo monoreddito, viene richiesta un'assicurazione sulla vita.

Il costo di questa copertura può assumere livelli rilevanti, anche superiori a 30 Euro mensili. L'entità della spesa, che dovrà calcolare un assicuratore, dipende da sesso, età e durata della polizza.

La maggioranza delle volte la banca raccomanda però la propria compagnia assicuratrice, con polizze collettive il cui prezzo non dipende dall'età dell'assicurato. Tale soluzione conviene poco a chi ha meno di quarant'anni mentre risulta molto vantaggiosa per chi è più avanti negli anni.

Per saperne di più:

• La protezione del debito attraverso la polizza vita

C. Polizza fideiussoria

La disciplina sul credito fondiario autorizza la concessione di mutui oltre all'80% del valore immobiliare in presenza di garanzie aggiuntive, come una polizza fideiussoria, a tutela della quota eccedente.

Alcune banche inglobano il costo di questa copertura nel tasso di interesse. Altre chiedono al cliente di affrontarne il costo. In tal caso andrà considerata una spesa di circa lo 0,20% annuo sulla frazione assicurata, da versare anticipatamente.

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ESEMPIO: ipotizziamo un mutuo quindicennale di 95.000 Euro garantito da un immobile che vale 100.000 Euro.

Dovrà essere assicurata solo la parte eccedente 80.000 Euro (80% di 100.000). Il conto avverrà così: 95.000 (mutuo) - 80.000 (frazione da non assicurare) = 15.000 (imponibile da assicurare).

Quindi la spesa sarà: 15.000 (imponibile da assicurare) x 0,20% (coefficiente polizza) x 15 (numero anni) = 450 Euro (premio assicurativo anticipato).

Nota: in alcuni casi va assicurato solo il periodo durante il quale il debito residuo resta al di sopra dell'80%. I conteggi risultano più complicati, ma la spesa non si discosta molto da quella indicata sopra.

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Per saperne di più:

• Oltre l'80% del valore con la polizza fideiussoria

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Spese di gestione

 

A. Spese di incasso rata

E' prassi comune richiedere una "spesa di incasso rata" in occasione di ogni pagamento, compresa di solito tra 1 e 3 Euro.

Meglio sincerarsi sempre che si tratti di un costo accettabile, perché alcuni finanziatori utilizzano questa voce per integrare i ricavi del mutuo, elevandola talvolta fino a 8 Euro, cioè quasi 3.000 Euro per un mutuo trentennale!

B. Spese di gestione

Esiste un lungo elenco di microspese di gestione, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso.

Qualche volta si osservano anche voci relative a "spese amministrative periodiche" o "spese di gestione pratica", da regolare annualmente. Di solito l'incidenza è modesta, anche perché giustificabile solo con i costi postali.

Per i mutui ultraventennali va invece considerato il rinnovamento dell'ipoteca, dopo i primi vent'anni, che per fortuna non richiede l'intervento del notaio.

Tutte queste spese, anche le più piccole, possono essere rilevate dettagliatamente sul "Foglio Informativo" dello specifico mutuo, disponibile presso gli sportelli della banca.

Per saperne di più:

• Imposta sul mutuo: quando l'aliquota è maggiorata
• Come leggere il "Foglio Informativo" del mutuo

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Costi di estinzione

 

A. Commissione per anticipata estinzione

L'estinzione anticipata del mutuo viene talvolta assoggettata ad una commissione a favore della banca.

Si tratta di un'aliquota omnicomprensiva avente carattere di penale inflitta al debitore che chiede di versare in anticipo una parte o l'intero capitale residuo.

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Nota: fanno eccezione i mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 in avanti ai fini dell'acquisto o ristrutturazione di abitazioni, per i quali la Legge impone la nullità degli accordi che prevedano l'addebito di qualsiasi penale di estinzione.

La percentuale, che deve essere chiaramente indicata nel contratto di mutuo, viene applicata alla sola parte di capitale restituita anticipatamente. La banca non potrà trattenere alcuna parte degli interessi che sarebbero maturati dopo l'estinzione della quota.

Suggerimento: L'incidenza della penale non può eccedere i limiti introdotti dalla Legge nel 2007, anche nel caso di contratti stipulati in precedenza. Qualora la percentuale indicata risulti superiore se ne potrà pretendere la riconduzione ai massimi stabiliti. Oltre alla penale di estinzione il creditore è autorizzato a richiedere i costi amministrativi dei conteggi di estinzione, di solito tra 30 e 100 Euro.

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Per saperne di più:

• La penale di estinzione anticipata

B. Cancellazione dell'ipoteca

Se dopo l'estinzione si intende vendere l'immobile andrà considerata anche la formalità della cancellazione di ipoteca.

A seguito delle semplificazioni previste dalla Legge n° 40 del 2007, non è più obbligatorio rivolgersi ad un notaio.

Scegliendo ugualmente la strada più onerosa ma probabilmente più snella di ricorrere al professionista, bisognerà affrontare il costo dell'atto, compreso di solito tra 500 e 1.000 Euro.

Per saperne di più:

• La cancellazione dell'ipoteca

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Tabella di riepilogo

 

Una veduta di insieme sui costi di apertura del mutuo viene presentata nel seguente prospetto riassuntivo, che ipotizza le spese per un mutuo di 100.000 Euro:

 

Spesa	Descrizione	Costo generico	Ipotesi indicativa (mutuo prima casadi 100.000 Euro)
Certificazioni	Bolli e tasse dei certificati anagrafici	Circa 15 Euro per certificato (in media 5 certificati per una coppia)	75 Euro
Istruttoria	Costi richiesti dalla banca per la valutazione della pratica	Tra 0,50% e 1% dell'importo mutuato	800 Euro
Perizia	Parcella del tecnico incaricato di redigere la perizia sul valore dell'immobile	Da 200 a 300 Euro + IVA (22%) e Cassa Previdenza (dal 2% al 4%) ed eventuali spese di viaggio	300 Euro
Atto notarile	Onorario notarile e spese connesse all'atto di mutuo	Da 2.000 a 3.000 Euro secondo zona e importo dell'iscrizione ipotecaria	2.200 Euro
Imposta sostitutiva	Imposta sul mutuo	0,25% aumentata al 2% per i mutui riguardanti la seconda casa	250 Euro
Polizza assicurativa	Assicurazione contro i rischi del fabbricato	Circa 30 - 50 Euro annui	40 Euro
TOTALE			3.665 Euro