Liberare parte degli immobili ipotecati: la restrizione di garanzia

Nei casi in cui un immobile non è sufficiente a garantire il mutuo richiesto, può avere senso estendere l'ipoteca anche su altri beni di proprietà.

Qualora in seguito sorgesse l'intenzione di vendere una delle unità nascerebbe però la necessità di liberarla dall'ipoteca lasciando sussistere il mutuo.

In realtà ciò è sempre tecnicamente possibile, con il benestare della banca, mediante la cosiddetta "restrizione di garanzia". Opportunità che diventa perfino un diritto del debitore se il mutuo è fondiario.

L'articolo 39 del Testo Unico Bancario stabilisce infatti che "I debitori... hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'articolo 38."

NOTA: Per "garanzia sufficiente" si intende che il rapporto tra debito residuo e valore immobiliare non deve superare l'80%.

Ricorrendo tale ipotesi si potrà pretendere di liberare dall'ipoteca l'immobile prescelto. Seguirà quindi un atto notarile di svincolo, con cui la banca autorizzerà la restrizione dell'ipoteca agli altri beni.

A quel punto si potrà procedere alla vendita dell'unità liberata, che risulterà sciolta da qualsiasi legame con il mutuo.

SUGGERIMENTO: Qualora si intendesse vendere uno degli immobili ed il rapporto tra debito e valore del patrimonio immobiliare rimanente risultasse eccessivo ai fini della restrizione, si potrà prevedere un'estinzione parziale del debito.

Per effettuarla bisognerà però premunirsi richiedendo adeguati acconti agli acquirenti, così da disporre delle somme necessarie al preventivo svincolo dell'unità.

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