Purgazione delle ipoteche

Quando si compra un’abitazione, ci si assicura sempre, tramite il notaio rogante, che essa sia libera da ipoteche. 

Capita però, per svariati motivi (magari un prezzo conveniente) di voler lo stesso acquistare un immobile gravato da vincoli ipotecari: in questo caso si procede alla “purgazione delle ipoteche”, una specifica procedura con cui i terzi acquirenti di un bene lo liberano da questo tipo di gravami.

Attenzione, però. Prima di vedere in che cosa consiste, va sottolineato che questo procedimento non va attuato per forza.

Il venditore di una casa con ipoteca può infatti trovare un accordo con i creditori ipotecari, pagando per esempio i suoi debiti, quando questi siano di ammontare complessivo inferiore al prezzo pattuito per la compravendita. 

Questo è ciò che di norma avviene quando si vuole acquistare una casa su cui grava un mutuo ipotecario: al rogito l’acquirente consegnerà al venditore un assegno dell’importo pari alla somma rimanente del finanziamento, che verrà rilasciato alla banca che ha concesso il prestito, permettendo così di dichiarare estinta l’ipoteca.

In linea di massima, quindi, il procedimento di liberazione dalle ipoteche viene attivato quando non è possibile raggiungere l’accordo con i creditori iscritti.

Che cos’è la purgazione delle ipoteche?

La purgazione delle ipoteche è il procedimento con cui, nel corso di una compravendita, il terzo acquirente di un immobile lo libera dai vincoli ipotecari, soddisfacendo le pretese dei soggetti creditori ed evitando che essi facciano ricorso all'espropriazione forzata. 

Un diritto, questo, che altrimenti permane in capo al creditore, anche a seguito della vendita dell’abitazione da parte del debitore.

Può essere effettuata solo da coloro i quali non siano personalmente obbligati al pagamento dei debiti garantiti dalle ipoteche, ovvero il fideiussore, il debitore ipotecato o colui che si sia accollato con efficacia verso terzi il debito stesso. 

La purgazione delle ipoteche è regolata dagli articoli 2889 e seguenti del Codice civile e dagli articoli 792 e seguenti del Codice di procedura civile. 

Va attivata dall'acquirente al momento della stipula del contratto di compravendita, prima di aver versato una somma al venditore, oppure fino a trenta giorni dopo il pignoramento eventualmente effettuato dai creditori nei suoi confronti.

In questo secondo caso la trascrizione dell’acquisto dovrà essere avvenuta comunque prima che i creditori iscritti eseguano il pignoramento nelle forme di rito.

La procedura

Come fanno concretamente i terzi acquirenti di un bene a liberarlo dall’ipoteca? Vediamo i diversi passaggi da seguire per procedere al giudizio di purgazione. 

Per avviare la procedura, bisogna rivolgersi al tribunale competente per territorio e presentare un atto che indichi il titolo di acquisto dell’immobile, la sua trascrizione e il prezzo stipulato, ossia la somma corrispondente che il terzo soggetto vuole pagare ai creditori iscritti, che corrisponde alla cifra di vendita del bene pagata al venditore (oppure, se l’acquirente ha ricevuto l’immobile in donazione, al valore di mercato dell’immobile stesso) e non può essere inferiore a quello che verrebbe stabilito come base d'incanto, secondo le regole sull’espropriazione.

L’offerta di purgazione viene notificata sia ai creditori che al proprietario precedente dell’abitazione e il giudice, in sede di udienza, verifica la regolarità del deposito effettuato dal terzo soggetto, relativo al prezzo offerto. 

Quando si estingue l’ipoteca

Se nessun creditore si candida per comprare la casa ad un prezzo superiore di almeno il 10%, la procedura può andare a buon fine.

A vendita conclusa il giudice delegato ha così il potere di emettere un decreto di purgazione, generando a quel punto l'estinzione delle ipoteche e procedendo alla distribuzione del prezzo ai creditori. Il bene acquistato diventa libero e, quindi, liberamente commerciabile.

Quando conviene la purgazione delle ipoteche

Acquistare una casa che richiede il procedimento di purgazione è vantaggioso? Dipende dal suo valore e dal numero dei creditori: più questi sono numerosi, più la procedura rischia di essere dispendiosa.

Bisogna poi considerare il corrispettivo pagato al proprietario originario: meno verrà versato a titolo di prezzo di compravendita, più la procedura, nel suo complesso, sarà conveniente. 

Un consiglio però: se si fa un’offerta troppo bassa, si rischia di dare motivo ai creditori iscritti per procedere all’opposizione, perdendo la proprietà del bene dopo avere attivato una procedura costosa e aver pagato le spese del trasferimento. 

Cancellazione semplificata dell'ipoteca

La cancellazione semplificata d'ipoteca è il procedimento specifico per le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti, anche non fondiari, concessi da istituti di credito oppure da enti di previdenza obbligatoria ai loro dipendenti e iscritti.

Per richiederla, come spiega l’Agenzia delle Entrate, il creditore deve inviare una comunicazione di avvenuta estinzione del debito al competente ufficio dell'Agenzia - Reparto Servizi di pubblicità immobiliare. Qui il link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/cancellazione-semplificata-ipoteca/scheda-info-cancellazione-ipoteca

Giudizio di purgazione Equitalia

Un approfondimento specifico va fatto sugli immobili con un’ipoteca iscritta da parte dell’ex Equitalia (oggi sostituita dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione).

La procedura di purgazione dell’ipoteca prevista dal Codice civile non si applica infatti nel caso di debiti tributari e di riscossione esattoriale. 

Quindi, a meno che non si paghi tutto il credito vantato dall’erario, il bene potrà essere espropriato. 

L’obiettivo dello Stato in questo modo è quello di ottenere il pagamento delle imposte senza concedere alcun tipo di beneficio, dato che il meccanismo della purgazione delle ipoteche non prevede il pagamento integrale del debito, ma solo il pagamento del prezzo stipulato per l’acquisto o del corrispondente valore del bene (in caso di donazione). 

Purgazione e revocatoria

La purgazione delle ipoteche attribuisce ai creditori iscritti specifici poteri di opposizione a tutela delle loro ragioni. 

Se questi non vengono sfruttati nel corso della procedura, una volta che essa sarà conclusa, per i creditori non sarà più possibile ravvedersi e fare ricorso a un rimedio come quello dell’azione revocatoria, che a quel punto difetterebbe dei presupposti suoi propri.

Link utili

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