Cosa sapere prima di comprare casa

Decidere di acquistare un’abitazione è una scelta di vita, che deve necessariamente essere accompagnata da informazioni precise e riflessioni approfondite. Per avere maggiore chiarezza si può partire facendosi una domanda: che cosa sapere prima di comprare casa? 

Sappiamo già quali tutti i passaggi da effettuare, riassunti nella guida di Telemutuo su come acquistare casa, ma anche gli aspetti da considerare ed a cui stare attenti sono numerosi: le caratteristiche dell’immobile, la presenza di possibili ipoteche, le imposte da pagare, la verifica della documentazione necessaria alla compravendita e la decisione di appoggiarsi o meno ad un’agenzia immobiliare, il cui apporto è utile anche per la raccolta delle informazioni.

Oltre a queste verifiche, quando si pensa a cosa controllare prima di comprare casa, è importante calcolare bene il proprio budget, un’operazione funzionale a tutti i passaggi successivi. A seconda del denaro a disposizione, infatti, cambiano le scelte sul tipo di immobile e sull’importo del mutuo da richiedere.

Approfondire tutte le cose da sapere prima di comprare casa può rendere più semplice e veloce il percorso di acquisto dell’abitazione desiderata: vediamole nei dettagli. 

Sapere chi è il proprietario

Prima di acquistare casa, il potenziale acquirente deve sapere chi è il proprietario dell’immobile e come ha ottenuto la proprietà. La maniera più semplice per avere queste notizie è rivolgersi al catasto per ottenere una visura, ovvero un documento contenente, tra gli altri, i dati identificativi del venditore e il modo in cui ha conseguito il diritto di proprietà sulla casa.

Infatti, si può diventare proprietari di un immobile in tre modi differenti: eredità, compravendita e donazione. Nel primo caso il diritto è ottenuto per successione, ovvero in qualità di eredi del defunto.

Nel secondo il passaggio di proprietà avviene tramite rogito notarile, ovvero l’ultimo atto della trattativa tra venditore ed acquirente, da concludersi alla presenza del notaio.

Terzo caso è quello della donazione, atto attraverso il quale una persona, ovvero il donatario, riceve l’immobile in virtù di un gesto libero e gratuito compiuto dal donante.

La particolarità della donazione è che gli eredi del donante possono revocarla entro 20 anni dalla morte di quest'ultimo: la conseguenza per l’acquirente potrebbe essere l’eventuale perdita dell’immobile, ma esistono varie soluzioni per tutelarsi dai rischi di una donazione di immobile da questo punto di vista.

Attenzione: se ci sono più comproprietari, come nel caso della comunione dei beni tra coniugi, la compravendita della casa deve avere l’avallo di tutti affinché possa concludersi positivamente.

Sono presenti ipoteche?

Prima di comprare casa, un’informazione importante da controllare è quella relativa alla possibile presenza di ipoteche sull’immobile. Quindi, prima dell’acquisto dell’abitazione è utile procedere anche con un controllo dei dati ipotecari, attraverso un’ispezione ipotecaria o una visura ipotecaria.

Ci sono tre tipi di ipoteche riconosciute dalla legge: giudiziale, legale e volontaria. L’ultima è quella che tipicamente viene iscritta a seguito di un mutuo. Infatti, la concessione del prestito avviene soltanto se il mutuatario ha le giuste garanzie in relazione a quanto ricevuto.

Se sulla casa da acquistare esiste già un’ipoteca, il proprietario (venditore) deve provvedere alla sua estinzione entro la data del rogito notarile.

Certificazione energetica

Tra le altre cose da sapere per comprare casa la classe energetica è sicuramente un’informazione da non trascurare, soprattutto per i suoi risvolti legati al valore dell’immobile. L’APE, ovvero l’attestazione di prestazione energetica, è il documento con il quale si certificano e garantiscono le caratteristiche energetiche della casa.

Attraverso questa certificazione è possibile sapere diverse informazioni, come la prestazione energetica dell’abitazione e gli standard stabiliti dalla legge, la quantità di anidride carbonica emessa e quella di energia consumata all’anno, nonché i suggerimenti per il miglioramento delle prestazioni energetiche.

Con l’APE si stabilisce la classe energetica in cui l’immobile rientra, all’interno di un intervallo compreso tra la A4 (la più alta) e la G (la più bassa), in relazione all’indice di prestazione energetica (IPE). Ovviamente, minore è l’efficienza, maggiore sarà il consumo e il conseguente bisogno di aggiornamento degli impianti. 

La certificazione di prestazione energetica è un documento obbligatorio per la compravendita e viene richiesta in sede di rogito dallo stesso notaio.

Tuttavia, è importante vedere questo documento anche prima dell’acquisto della casa, perché fornisce un’indicazione utile per determinare se l’immobile è più o meno recente e per stabilirne il valore di mercato.

A questo documento se ne accompagnano altri due da richiedere, ovvero il libretto della caldaia, che permette di conoscere le manutenzioni svolte su di essa, e soprattutto la certificazione di conformità degli impianti, attraverso la quale le imprese certificate alla Camera di Commercio affermano il rispetto degli standard di legge da parte degli stessi impianti.

Questo documento viene applicato a tutti gli impianti costruiti dopo il 2008, poiché per quelli precedenti bisogna fare affidamento sul certificato di rispondenza.

Verifica documentazione urbanistica

Quando si parla di cosa chiedere quando si compra casa non possono mancare le certificazioni o attestazioni che riguardano la documentazione urbanistica. E’ importante ricevere queste informazioni per tutelarsi rispetto ad eventuali abusi edilizi, la cui presenza potrebbe compromettere la compravendita.

Quali sono questi documenti?

Si comincia con la planimetria catastale e con la dichiarazione di conformità dell’immobile. In questo caso l’obiettivo è verificare la congruità delle dimensioni e delle caratteristiche tecniche (superficie e volume) dell’immobile con i dati posseduti dal catasto.

Infatti, attraverso il confronto è possibile risalire ad eventuali abusi edilizi, ovvero la difformità fisica della casa rispetto a quanto dichiarato sui dati catastali e sulle planimetrie.

Attenzione, la legge punisce l’abuso edilizio in modo diverso, a seconda della gravità della situazione: può essere applicata una sanzione economica o può essere imposta la demolizione dell’immobile, fino ad arrivare all’arresto nei casi più gravi.

Tuttavia, in determinati casi, l’irregolarità della costruzione può essere sanata attraverso il condono e la sanatoria edilizia. Nello specifico, il condono edilizio è una legge a carattere speciale, la cui validità è limitata nel tempo: chi ha compiuto l’abuso deve autodenunciarsi all’autorità competente, facendo la relativa domanda e pagando la sanzione amministrativa, per ottenere la regolarizzazione della sua posizione.

La sanatoria edilizia è, invece, una disposizione prevista espressamente dal Testo Unico dell’Edilizia, tramite la quale è possibile sanare un lavoro non conforme alle disposizioni di legge pagando una sanzione economica.

Completano la documentazione urbanistica:

• la licenza edilizia
• il permesso di costruire, che si distingue dalla licenza perché si riferisce a un periodo storico diverso: tuttavia, anche se il permesso di costruire è più recente, la licenza edilizia resta importante per tutte quelle abitazioni realizzate fino agli ‘70.
• la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), a seconda dei casi, se sull’immobile sono stati compiuti dei lavori.
• il certificato di agibilità in relazione alle condizioni di sicurezza ed igiene.

Sono presenti pendenze condominiali?

L’elenco delle cose da sapere prima di comprare casa continua con le informazioni sulle spese condominiali. Innanzitutto, è opportuno richiedere al venditore o all’agenzia immobiliare incaricata della compravendita una relazione condominiale, in cui l’amministratore di condominio attesti la situazione relativa alle spese e al loro pagamento.

Per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali, la legge afferma che è il proprietario di casa a dover sostenere il loro costo. Quindi, in caso di compravendita, il venditore deve versare le spese fino alla data del rogito, successivamente sarà poi il compratore a doversene occupare.

Tuttavia, se ci sono delle spese condominiali ancora non pagate, l’acquirente potrebbe essere chiamato a rispondere, fermo restando la possibilità di accordo con il venditore. 

Le imposte da pagare

Prima di comprare casa è consigliabile informarsi sulle imposte da pagare, nello specifico quella ipotecaria, catastale e di registro. Per prima cosa è bene sapere chi è il proprietario, perché il regime di tassazione applicato cambia a seconda che si tratti di un privato o di un’impresa.

Chi acquista da un privato o da un’azienda non soggetta al regime Iva, versa un’imposta di registro del 2% per la prima casa e del 9% per la seconda, mentre le imposte ipotecaria e catastale ammontano a 50 euro ciascuna.

Invece, nel caso di vendita soggetta al regime Iva, l’importo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale passa da 50 a 200 euro l’una.Inoltre, l’imposta sul valore aggiunto è pari al 4% se si tratta di prima casa e al 10% in caso di seconda.

Bisogna poi considerare le agevolazioni per l’acquisto della casa previste per gli under 36, sulla base dell’età e del reddito dichiarato nell’Isee, che deve essere al di sotto dei 40.000 euro. Le altre spese che il compratore deve affrontare sono quelle relative alla voltura per i servizi di luce e gas.

Come reperire le informazioni

Come si possono recuperare tutte le informazioni fin qui elencate? Quando la trattativa avviene tra soli privati, il compratore può chiederle direttamente al venditore e può rivolgersi autonomamente al catasto.

Al contrario, se nella compravendita è coinvolta l’agenzia immobiliare, allora dovrebbe essere lo stesso intermediario a poterle fornire. E’ bene ricordare che il costo per la collaborazione dell’agenzia viene pagato da entrambe le parti, salvo diversi accordi, per un ammontare che si attesta mediamente attorno al 3-4% del valore di vendita dell’immobile.