Tipologie di mutuo

Mutuo a tasso variabile 

Il mutuo a tasso variabile è un prestito caratterizzato da un tasso di interesse variabile fino alla fine del piano di rimborso. Il valore del tasso varia in base al costo del denaro e va rilevato ad ogni rata, calcolando poi l’ammontare degli interessi da pagare di volta in volta. Due sono i possibili indici di riferimento a cui si aggancia questo tipo di finanziamento: Euribor oppure tasso BCE.

Per avere un'idea di quanto possa cambiare la rata, considera che una differenza dell'1% nel tasso di interesse applicata a un debito di 100.000 euro produce una variazione di circa 50 euro al mese.

Non ci sono limiti matematici all'escursione dei tassi, mentre ce ne sono di fisiologici: si ritiene cioè che il sistema dell'euro sia abbastanza stabile da determinare tassi dei mutui compresi tra il 2% e l'8%. Non esistono però garanzie assolute.

Vantaggi

• E' il mutuo favorito nella gara al risparmio, perché il tasso d’interesse variabile permette di approfittare delle oscillazioni al ribasso dei mercati finanziari.
• All'inizio, quando il debito è maggiore e l'effetto del tasso d’interesse si sente di più, costa sempre meno degli altri.
• In virtù del minor tasso di interesse l'ammortamento del capitale avviene più in fretta, determinando un'esposizione media più contenuta ed un conseguente ulteriore risparmio in interessi.

Svantaggi

• In caso di tensione sui mercati finanziari la rata è suscettibile di incrementi, anche rilevanti.
• Il costo complessivo del mutuo non è prevedibile in anticipo, essendo legato all’andamento del costo del denaro.

Parere Telemutuo

Suggeriamo questo mutuo come soluzione "principe" della convenienza.Non è però adatto a chi teme la pressione psicologica che nasce dal timore di possibili rialzi.

Potrebbe inoltre rappresentare un rischio per chi dovesse sostenere fin dall'origine una rata al limite delle proprie possibilità: eventuali ulteriori rialzi non consentirebbero di vivere serenamente dal punto di vista economico.

Mutuo a tasso fisso

La tranquillità innanzitutto. Il mutuo a tasso fisso è' il mutuo più semplice che esiste, quello dei libri di scuola. Una volta stabilito in base all’indice Irs (o Eurirs), il tasso d’interesse non cambia mai e le rate sono identiche dalla prima all'ultima.

Privilegiando la sicurezza, in questo caso la convenienza economica diviene un aspetto secondario, che tuttavia può prendere anche forma quando il tasso si posiziona al di sotto della soglia del 5%.

Vantaggi

• Totale serenità. Nulla può incidere sulla rata. Il costo complessivo è certo fin dall’inizio del piano di ammortamento.
• Si possono contrarre altri debiti, facendo con sicurezza i propri calcoli, senza correre il rischio di trovarsi in affanno in caso di tensioni sui tassi d’interesse.

Svantaggi

• La garanzia di stabilità ha un prezzo, quindi questo mutuo costa quasi sempre di più.
• Un tasso maggiore rallenta l'abbattimento del capitale e, in caso di estinzione anticipata, l'importo da rimborsare risulterà più elevato rispetto ad un variabile puro.

Parere Telemutuo

Il mutuo a tasso fisso è adatto a chi privilegia la serenità rispetto alla convenienza: dà la possibilità di pianificare con certezza le proprie uscite economiche, anche a costo di pagare qualcosa in più.

Mutuo a tasso misto

Il mutuo a tasso misto è un mutuo a tasso combinato, che unisce tasso fisso e tasso variabile. 

Per i primi anni si comporta come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita, continua come mutuo a tasso variabile.

Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra i due e i cinque anni. 

Vantaggi

• Si blocca il tasso per il periodo più importante dell'ammortamento. E' infatti nella prima parte di vita del mutuo che le variazioni incidono maggiormente sulla rata e sugli interessi.

Svantaggi

• La garanzia di stabilità ha un prezzo, così questo mutuo spesso costa un po' di più rispetto a un contratto a tasso variabile tradizionale.

Parere Telemutuo

Il mutuo a tasso misto è destinato a coloro che per i primi anni non possono correre il rischio di un aumento della rata.Dopo questo periodo, eventuali rincari saranno più sopportabili perché il debito residuo risulterà inferiore, riducendo gli effetti delle variazioni di tasso.

Nel frattempo il debitore avrà rafforzato la sua solidità economica, potendo così reggere meglio eventuali rincari della rata.

Mutuo a tasso bilanciato (mix)

Il mutuo a tasso bilanciato è il prestito per chi vuole miscelare tasso fisso e tasso variabile. Il debito viene diviso in una parte che sarà regolata a tasso fisso e in un'altra da rimborsare a tasso variabile.

Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma delle due frazioni.

Vantaggi

• Il bilanciamento garantisce un’attenuazione delle oscillazioni della rata in base alle impostazioni scelte dal cliente.

Svantaggi

• Non consegue in modo completo né l'obiettivo della convenienza né quello della stabilità.

Parere Telemutuo

Il mutuo a tasso bilanciato (mix) è una soluzione stimolante sulla carta, ma nella sostanza non è molto convincente. Può essere adatta soprattutto a chi ha una certa dimestichezza con le dinamiche dei mercati finanziari. 

Mutuo variabile con cap 

Il mutuo a tasso variabile con cap è una soluzione con il paracadute: si tratta di un mutuo a tasso variabile in cui l'escursione del tasso d’interesse è limitata da un tetto (cap) oltre il quale non può salire. Alcune banche prevedono anche un livello minimo (floor) sotto il quale il tasso non può scendere.

NOTA: in genere gli istituti di credito non applicano il floor quando i tassi d’interesse sono molto bassi, mantenendo soltanto il limite superiore.

Vantaggi

• La rata massima a cui si può andare incontro è nota fin dall'inizio.
• Il tasso applicato è decisamente conveniente quando il cap è simile o inferiore rispetto al tasso fisso al momento della stipula.

Svantaggi

• La tutela del tasso massimo è accompagnata da una copertura assicurativa per la banca che ha un costo non irrilevante, che si ripercuote sullo spread.
• Il tasso minimo, se applicato, può divenire fastidioso quando i tassi d’interesse scendono.

Parere Telemutuo

La spesa per la copertura assicurativa appare giustificata se contenuta nello 0,50% annuo e a condizione che il tasso massimo che garantisce non si discosti molto dal tasso fisso puro medio per la durata a cui si è interessati, altrimenti sarà meglio valutare le certezze garantite da un tradizionale mutuo a tasso fisso.

Per saperne di più:

• Proteggersi con il tasso Cap

Mutuo con opzione

Alle scadenze programmate, ogni due anni circa, il mutuo con opzione permette di esercitare l'opzione, ovvero decidere se passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

Vantaggi

• Quando i tassi d’interesse si riducono, si può approfittare del momento, garantendosi qualche anno ad un tasso fisso vantaggioso.

Svantaggi

• Si tratta di una soluzione posta spesso sul mercato a tassi più alti dell'alternativa senza opzione.
• Non è possibile usufruire di eventuali ondate di tassi bassi in quanto bisogna comunque attendere la scadenza prefissata. 

Parere Telemutuo

Il grande successo di questa tipologia contrattuale è dovuto in molti casi alla cattiva comprensione dei suoi meccanismi. Chi lo contrae spesso ritiene erroneamente che se sceglierà ripetutamente il tasso fisso pagherà sempre la rata iniziale, invece a ogni scadenza l’importo andrà comunque aggiornato in base al tasso.

Resta ugualmente un'opportunità molto interessante per la sua flessibilità, a patto che sia offerta alle stesse condizioni di un mutuo a tasso variabile classico.

Mutui a rata fissa e tasso variabile

In questo caso la rata resta bloccata, anche se il tasso è variabile. Le variazioni incidono sulla durata del finanziamento, che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all'origine.

Vantaggi

• Viene coniugata la convenienza del tasso variabile e la serenità della rata fissa.

Svantaggi

• Se i tassi aumentano, la rata bloccata produce una compressione della quota capitale, che può provocare prolungamenti molto costosi.
• La rata riesce a restare fissa solo fino ad un certo limite previsto dalla banca, oltre il quale viene comunque modificata.

Parere Telemutuo

Una soluzione di compromesso tecnicamente splendida. Si può stare tranquilli, avendo però la consapevolezza che, se le cose andassero male, si spenderebbe molto di più rispetto ad un mutuo a tasso variabile classico.

Mutuo a rimborso autonomo

Con questo mutuo si può rimborsare una rata a proprio piacimento, purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente.

Il calcolo degli interessi avviene in base all'esposizione effettiva.

Vantaggi

• Grande elasticità nel pagamento, con opportunità di ridurre o incrementare i versamenti di capitale.

Svantaggi

• Salvo essere abili amministratori, si corre il rischio di arrivare ad impegnative scadenze di restituzione del capitale, a cui non si riesce a far fronte.
• Il tasso applicato a questa formula è sempre più elevato.
• Se si sceglie di rinviare troppo il rimborso del capitale, la spesa in interessi cresce proporzionalmente.

Parere Telemutuo

È una soluzione molto gradita dai professionisti che prevedono un incremento considerevole delle entrate negli anni successivi.

Assolutamente controindicata per i soggetti poco inclini ad organizzare la propria economia, considerando anche le scadenze lontane.

Mutuo in valuta straniera

Il mutuo in valuta straniera è un particolare tipo di finanziamento le cui somme sono espresse in una valuta diversa dall’euro, il che corrisponde virtualmente a stipulare il mutuo all'estero. 

Il funzionamento è molto simile a quello dei contratti di finanziamento in valuta corrente, ma le rate vanno pagate nella valuta del Paese scelto: ogni volta bisognerà quindi cambiare gli euro, accollandosi il rischio che il cambio si alzi.

Vantaggi

• Tassi notevolmente inferiori a qualsiasi limite conseguibile con un pagamento in euro.

Svantaggi

• Rischio cambio a carico del mutuatario, con possibilità di giungere perfino al raddoppio della rata.
• In caso di estinzione anticipata o di trasformazione del mutuo in euro, tutto il capitale residuo andrà riconvertito in base al cambio in vigore, col rischio di trovarsi di colpo di fronte ad un debito enorme.

Parere Telemutuo

Si tratta di un’operazione molto pericolosa per le famiglie. Chi fa questa scelta deve poter affrontare senza difficoltà vere e proprie esplosioni della rata.

Raccomandata soltanto a chi consegue il proprio reddito nella stessa valuta del mutuo: per esempio un frontaliero che lavora in Svizzera può contrarre un finanziamento in franchi svizzeri.

Mutuo a rate crescenti o decrescenti

Con questo mutuo si può scegliere se pagare rate dall’importo crescente oppure decrescente nel corso del tempo.L'effetto desiderato viene conseguito modificando le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante.

Riducendole all'inizio e aumentandole negli anni successivi, si ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore.

Con l'operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

Vantaggi

• E' possibile adeguare l'andamento delle rate a quello delle proprie risorse. Per esempio, i giovani con importanti prospettive economiche future gradiranno la rata crescente. Chi va verso la pensione preferirà il contrario.

Svantaggi

• Con la rata crescente il costo complessivo del mutuo risulta elevato a causa dei rinvii nel rimborso del capitale. Con la rata decrescente la parte iniziale del rimborso può rivelarsi troppo impegnativa, soprattutto al sopraggiungere di imprevisti. 

Parere Telemutuo

La rata crescente può trovare la sua ragion d’essere sulle lunghe durate, prevedendo di modulare con dolcezza gli incrementi.

Attenzione, però, all'effetto dirompente degli interessi, dovuto al soffocamento delle quote capitale nelle prime rate. Inoltre, nel caso di un mutuo regolato a tasso variabile, un eventuale aumento dei tassi si combinerebbe con quello della rata crescente, determinando risultati critici.

Per chi è più in là con gli anni sembra interessante la soluzione a rata decrescente, a patto che il tasso sia vantaggioso. Diversamente, meglio un buon mutuo a tasso variabile con la possibilità di effettuare estinzioni parziali anticipate, che conseguono gli stessi risultati economici con il grosso vantaggio di essere facoltative.

Altre soluzioni

Il mercato dei mutui è molto vivace e propone continuamente nuove soluzioni. Il più delle volte si tratta comunque della miscelazione di due tra le possibilità esaminate sopra.

Tuttavia, se incontri formule che non sono state descritte e vuoi capirle meglio, puoi chiederci un approfondimento. Gli esperti di Telemutuo sono sempre a disposizione: contattataci quando vuoi per una consulenza gratuita!