Meccanismi che agiscono sulla rata fissa dei mutui a durata variabile quando cambia il tasso di interesse.

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Mutui a rata fissa e durata variabile

Rata fissa: quanto costa soffocare il capitale!

Preferire la convenienza del tasso variabile o la serenità della rata fissa? E' da sempre il dubbio degli aspiranti mutuatari.

Per risolvere il dilemma hanno fatto la comparsa sul mercato i mutui a durata variabile.

Questa soluzione ha il pregio di coniugare i due desideri. La rata rimane costante (salvo eccezioni) anche se il tasso applicato al mutuo è variabile. Le variazioni sfogheranno dunque il loro effetto sulla durata complessiva, che potrà allungarsi o abbreviarsi.

Fino a qui è uno spettacolo!

Analizzata in profondità questa soluzione presenta tuttavia qualche controindicazione, almeno in caso di rialzo dei tassi nei primi anni.

Per comprenderne la ragione bisogna rammentare che la rata di mutuo è costituita da due frazioni, una di capitale e una di interessi.

Incrementando il tasso di un classico mutuo a tasso variabile, le successive quote di capitale restano quasi invariate, mentre quelle destinate agli interessi si adeguano, aumentando l'importo globale della rata.

Se il contratto prevede che questa non cambi, la conseguenza sarà una compressione della quota capitale che dovrà fare posto alla più corposa parte di interessi. Ciò perché nei pagamenti rateali è necessario che tutti gli interessi maturati vengano interamente corrisposti ad ogni scadenza.

Ne conseguirà un rinvio al futuro del pagamento del capitale e quindi una più elevata esposizione media al calcolo degli interessi.

Se il mutuo è lungo e gli aumenti subentrano nei primi anni il risultato può rivelarsi più gravoso delle attese.

ESEMPIO: consideriamo un mutuo venticinquennale di 100.000 Euro a rata fissa, al tasso iniziale del 4%. Verrà convenuta una rata costante di 528 Euro.

Ipotizziamo che il tasso cresca di mezzo punto percentuale alla fine del primo e del secondo anno.

Dopo un anno l'aumento al 4,5% allungherà la durata a 27 anni e 4 mesi. Al secondo anno il tasso del 5% determinerà un'estensione a 30 anni e due mesi.

Poiché l'esempio è puramente teorico lasciamo il tasso invariato dal secondo anno alla fine del mutuo. La spesa totale sarà di 528 (importo rata) x 362 (numero totale rate) = 191.136 Euro, di cui 91.136 di interessi.

Nelle stesse condizioni un mutuo classico avrebbe subito un aumento della rata fino a 581 Euro, ma la spesa in interessi sarebbe stata di 73.352 Euro, quasi 18.000 Euro in meno! E abbiamo ritoccato il tasso solo dell'1%.

Un altro meccanismo da comprendere riguarda la compensazione degli aumenti e delle riduzioni. Bisogna sapere che situazioni speculari manifestatesi in epoche diverse non si bilanciano tra loro.

Quello che avviene all'inizio vale sempre di più, così un incremento nei primi anni del mutuo, quando il debito residuo è alto, sarà molto difficile da pareggiare con una riduzione di tasso nella fase finale del rimborso.

ESEMPIO: vediamo cosa succede con un mutuo venticinquennale di 100.000 Euro, al 4% per i primi due anni, poi al 5% per 9 anni e quindi al 3% per gli ultimi 9 anni.

Apparentemente i 9 anni finali con un tasso inferiore dell'1% a quello originario dovrebbero bilanciare perfettamente i primi 9 ad un tasso superiore dell'1% rispetto al 4% iniziale.

Se così fosse il mutuo dovrebbe comunque concludersi dopo 25 anni. Invece no. La durata si estenderebbe in tal caso a circa 31 anni!

Inversamente, se si assistesse ad una riduzione dei tassi nella parte iniziale del mutuo l'effetto sarebbe esattamente opposto, determinando importanti riduzioni della durata e della spesa in interessi.

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