Curiosità sui mutui - Il guadagno della banca

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Come forse sai la banca è un "intermediario di credito". Vuol dire che raccoglie il denaro da correntisti e investitori per poi rivenderlo a consumatori, aziende e amministrazioni pubbliche.

Come qualsiasi impresa commerciale guadagna sulla differenza tra il prezzo di acquisto della merce, ma nel caso dei soldi sarebbe più giusto dire di "noleggio", e quello a cui lo ripropone.

I modi con cui le banche si approvvigionano di denaro sono molteplici e tutti presentano costi differenti, così non è possibile una rilevazione puntuale di quello che viene definito il "costo del funding" se non per le tesorerie delle stesse banche.

Al tempo stesso, in tema di prezzo di vendita, anche il tasso dei mutui non è assoluto ma cambia in virtù di diverse variabili, in primis durata e rischiosità.

Per tali ragioni non è per niente facile fare i conti in tasca alla banca, ma possiamo provare a elaborare qualche ipotesi utilizzando i dati e le informazioni accessibili.

Approvvigionamento


L'approvvigionamento di liquidità a breve termine avviene attraverso:

• saldi attivi sui conti correnti, remunerati oggi con tassi prossimi allo zero;
• somme vincolate su conti di deposito oppure certificati di deposito e simili, che sui brevi periodi vengono retribuite intorno allo 0,50-0,60%;
• obbligazioni, con rendimenti analoghi ai conti di deposito;
• finanziamenti tra banche, scambiati al tasso registrato dall'Euribor, attualmente negativo;
• finanziamenti della banca centrale che nel giugno 2016 sono stati provveduti a tasso zero.

Quando bisogna concedere mutui a tasso fisso la banca deve invece retribuire maggiormente gli investitori, che accettano di prestare denaro in cambio di un tasso che non cambierà per molti anni, con il rischio che il loro rendimento diventi svantaggioso se i tassi sui mercati cresceranno oltre le previsioni.

Questi valori vengono rivelati dai tassi IRS (Interest Rate Swap) che cambiano in funzione della durata di riferimento.

Nota: in realtà la gran parte delle operazioni a tasso fisso è frutto del mercato dei derivati, con cui non si scambia effettivamente il denaro ma si retribuiscono i rischi connessi ai finanziamenti, che diventano così solo virtuali.


Al momento della redazione di questo articolo (novembre 2016) il valore IRS medio per le durate dei mutui più gettonate (tra 15 e 30 anni) è prossimo all'1% e nelle valutazioni della redditività delle operazioni a tasso fisso bisognerà aggiungere tale addizionale al costo di raccolta a breve termine. Possiamo immaginarla come una sorta di prezzo per la garanzia di mantenimento del tasso a lungo termine.

Per inciso, sviluppando questo argomento è doveroso osservare che banche diverse non pagano il denaro nella stessa misura. Quando si finanziano presso i mercati finanziari ottengono infatti tassi tanto più bassi quanto più sono solide. Cioè succede quello che avviene quando un investitore compra delle obbligazioni e deve scegliere se finanziare aziende molto solide in cambio di tassi modesti oppure imprese che presentano garanzie minori. E' noto che queste ultime retribuiscono maggiormente chi presta loro denaro ed è disposto a correre rischi maggiori rispetto alla restituzione dell'investimento alla scadenza pattuita.

SUGGERIMENTO: Questa osservazione è assai importante per consumatori e imprese a caccia di finanziamenti. Poiché un certo margine di guadagno deve essere conservato da qualsiasi banca, ne discende che quelle che pagano meno il denaro sono anche quelle che lo potranno vendere a tassi inferiori. Il che rende raccomandabile confrontare sempre le offerte di più banche, coinvolgendo nella ricerca quelle maggiormente affermate.


Tornando al costo del denaro per le banche, per quanto su esposto possiamo ipotizzare che in questa fase economica le più solide possano garantirsi l'approvvigionamento di nuove somme mediamente ai seguenti tassi:

• Tasso Variabile: 0,30%
• Tasso Fisso: 1,30%

Nota: Poiché parte della liquidità è stata acquisita durante anni in cui i tassi erano più alti, le banche si stanno trovando a retribuire parte del denaro amministrato a tassi maggiori di quelli attuali. Questo può aumentare il costo medio del funding. La nostra elaborazione si fonda sul principio di rilascio di nuovi mutui mediante l'acquisizione di nuova liquidità.


Costo dei mutui


Il costo medio dei mutui viene registrato dalla Banca d'Italia e pubblicato trimestralmente ai fini della determinazione dei tassi di usura. Nel 3° trimestre 2016 i risultati dell'indagine sono stati i seguenti:

• Mutui a tasso variabile: 2,5%
• Mutui a tasso fisso: 3,0%

Essendo inclusivi di quelli concessi alle imprese non rappresentano tuttavia un valore significativo rispetto ai mutui concessi alle famiglie. In tale ambito pare rilevare maggiormente il dato statistico raccolto da Crif e Mutui Supermarket in merito al TAEG delle migliori offerte on line, che nello stesso trimestre è risultato:

• Mutui a tasso variabile: 1,3%
• Mutui a tasso fisso: 2,2%

Poiché l'utile bancario non contempla i costi tecnici e amministrativi correlati a concessione e amministrazione del mutuo, è certamente corretto depurarlo dagli stessi. Visto che l'incidenza di tali costi è prossima allo 0,1% del TAEG, il rendimento applicato ai mutui migliori sarà:

• Mutui a tasso variabile: 1,2%
• Mutui a tasso fisso: 2,1%

Detraendo il costo del denaro dello 0,3% per i mutui a tasso variabile e dell'1,3% a tasso fisso, possiamo perciò concludere che nel caso delle migliori offerte sul mercato il margine per la banca possa attestarsi intorno allo 0,8-0,9%. Nel caso delle offerte meno competitive ci avvicineremo invece ad un valore intermedio tra migliori offerte e rilevazione media dei tassi della Banca d'Italia, quindi con incrementi nell'ordine dello 0,5%. Ciò porta il margine relativo ai mutui meno vantaggiosi per il cliente intorno all'1,4%.

Dovendo ricercare una media possiamo considerare dunque una via di mezzo, ovvero 1,15%.

Calcoli


Ecco allora il calcolo nel caso di un mutuo di 120.000 Euro per 25 anni, l'identità del mutuo mediano del momento.

Dal relativo piano di ammortamento si desume che il debito residuo medio ammonta a 63.500 Euro, quindi il margine medio annuo per la banca sarà 63.500 x 1,15% = 730 Euro, che moltiplicato per 25 anni diventerà 18.250 Euro.

Nella definizione dell'utile espresso in Euro bisogna però apportare una correzione dovuta all'attualizzazione degli incassi, qui particolarmente sensata visto che essi si realizzano in tempi molto lunghi. Basandoci sul suddetto mutuo di durata venticinquennale, ipotizzato ad un tasso dell'1,5%, dovremo così ridurre la somma di un 15%, contenendola di conseguenza in 15.512 Euro. Infine va detto che per la quota di operazioni intermediate possono esserci anche commissioni da riconoscere al partner, comprese tra lo 0,5% e l'1% del mutuo.

In considerazione di tutto ciò, nel video correlato a questo argomento l'amministratore di TeleMutuo Luca Parisotto, utilizza per i calcoli il rendimento complessivo dell'1%.

A rigore, sebbene questo corrisponda al margine correlato ad un mutuo pagato regolarmente, con tali ricavi la banca dovrà far fronte anche a eventuali perdite connesse alla concessione di mutui in generale. Sebbene il credito ipotecario sia per definizione uno degli investimenti più garantiti, si verificano ugualmente perdite a causa di truffe o casi in cui la vendita all'asta non riesce a coprire l'intero debito, situazione divenuta frequente con la riduzione dei valori delle case correlata alla crisi immobiliare.

Per contro, una sempre più qualificata selezione dei mutuatari, nuove ed evolute verifiche antifrode e la stabilizzazione dei valori immobiliari stanno riducendo drasticamente i rischi in tal senso, così da determinare un calo dei casi di default con effetti che si stanno cominciando ad apprezzare.

Il risultato finale della concessione di mutui sta determinando così un contenuto rendimento relativo per questo genere di operazione, tuttavia amplificato nei ricavi effettivi dai grossi importi e dalle lunghe durate in gioco. Con una rischiosità che in futuro si avvicinerà allo zero, aspetto che per qualsiasi operatore finanziario tenderà a prevalere sulla redditività, soprattutto nell'ormai incerto contesto generale dei mercati. A tutto vantaggio delle famiglie, che incontreranno così un più facile accesso al credito, e delle conseguenti favorevoli ricadute sull'economia reale.


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