Come acquistare una seconda casa come prima? Agevolazioni e casistiche

L'acquisto della prima casa consente di accedere a una serie di agevolazioni, dal mutuo alle detrazioni e all’esenzione IMU. Tutte facilitazioni che, però, non è possibile applicare sull'acquisto della seconda casa, per la quale è prevista una tassazione piena. Tuttavia una domanda sorge spontanea: è possibile acquistare una seconda casa come prima casa e quindi godere delle agevolazioni?

La domanda è lecita, perché può accadere, per esempio, che un giovane uscendo dalla casa dei genitori decida di acquistare una prima casa di piccole metrature, sia per risparmiare sia perché in quel momento non è necessario avere più spazio. 

Succede poi che si sposi o che abbia dei figli e si renda necessario avere una casa più grande. Decide quindi di acquistare una seconda casa e di renderla la sua abitazione principale: poter usufruire delle agevolazioni prima casa sarebbe sicuramente un bel risparmio.

A questo proposito, va subito precisato che il fisco stabilisce requisiti ben precisi da questo punto di vista: esistono solo alcune situazioni specifiche in cui è possibile accedere alle agevolazioni prima casa quando si compra la seconda casa.

Prima di vederle caso per caso, consigliando poi di procedere a un ulteriore approfondimento insieme a un notaio, un avvocato o un commercialista, riassumiamo brevemente in che cosa consistono le agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa: quali sono 

L’agevolazione prima casa (qui tutti i dettagli) è, di fatto, uno sconto sulle imposte che l’acquirente deve versare al momento del rogito notarile (l’atto di compravendita). In breve, chi compra da un'impresa con vendita soggetta a Iva versa un’imposta sul valore aggiunto pari al 4% anziché al 10% del prezzo di vendita, a cui si aggiungono l’imposta ipotecaria, di registro e catastale pari a 200 euro l’una.

Se invece il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, bisogna versare l’imposta di registro al 2% anziché al 9% del valore catastale dell’immobile; l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro l’una. 

Seconda casa quando si possiede già una “prima casa”

Quando è possibile comprare una seconda casa come prima casa? La prima soluzione è quella di vendere la “prima casa” (oggetto di agevolazioni) già esistente, sia che questa si trovi nello stesso comune dell’abitazione da comprare sia che si trovi in qualsiasi altro comune del territorio italiano, entro un anno dal nuovo acquisto (sono compresi i casi di donazione e successione).

L’impegno alla vendita va inserito nell’atto notarile: nel caso poi questa non avvenisse, oltre alla perdita delle agevolazioni, è prevista una sanzione del 30%, riducibile in caso di ravvedimento operoso, ovvero attraverso un’istanza all’Agenzia delle entrate in cui si rende nota la decadenza dall’agevolazione. 

Se invece si è già proprietari di un immobile per il quale non si è usufruito delle agevolazioni prima casa, ci sono due possibilità, come spiega l’Agenzia delle Entrate: se la nuova casa si trova nello stesso comune di quelle da comprare, bisogna venderla prima della nuova compravendita. Se invece i comuni di appartenenza dei due immobili sono diversi, si può usufruire delle agevolazioni prima casa senza vendere l’altro immobile.

Seconda casa come prima casa: stesso comune o comuni diversi?

Riepilogando, chi vuole acquistare una seconda casa come prima casa e possiede già un altro immobile nello stesso comune, ha due strade possibili: se ha già usufruito delle agevolazioni prima casa, deve vendere la vecchia abitazione entro un anno dal nuovo acquisto. 

Se invece non ha usufruito delle agevolazioni prima casa, deve cedere (vendere o donare) il vecchio immobile prima del nuovo rogito. 

Se si è invece titolari di un altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale si sia già beneficiato del bonus prima casa, la casa va ceduta (venduta o donata) entro 1 anno dal nuovo rogito. Se invece non si è usufruito delle agevolazioni prima casa, si potrà subito procedere facendo domanda. 

Importante: è necessario trasferire la propria residenza nel Comune dove si trova la prima casa entro 18 mesi dal rogito. Infine la prima casa non deve appartenere alla categoria catastale degli immobili di lusso (A/1, A/8 e A/9), altrimenti non si può usufruire detrazioni. 

Agevolazioni prima casa sulla seconda casa

Con l'ordinanza n. 20981 del 22 luglio 2021 la Cassazione ha definito alcuni casi in cui è possibile avere il bonus prima casa sulla seconda casa, anche quando apparentemente non si rientra nelle situazioni appena esposte. Il primo caso è quando il contribuente possiede nello stesso Comune un altro immobile inidoneo alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. 

La non-idoneità può essere soggettiva, ovvero quando la casa è troppo piccola per accogliere il nucleo familiare o anche troppo grande nel caso in cui la famiglia si sia ridotta con l'indipendenza economica dei figli. 

Poi c'è anche l’inidoneità oggettiva, ovvero il caso in cui l'immobile abbia subito dei danni in seguito ad un terremoto e necessiti quindi di una ristrutturazione.

La Cassazione ha anche incluso un impedimento di natura giuridica, come la presenza di diritti di terzi: un usufrutto o un contratto di locazione. In sostanza, se la prima casa viene data in affitto a terzi, il contribuente può acquistare una seconda casa, che diventa prima casa e dà diritto ad accedere all’agevolazione fiscale (sentenza della Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19989/2018). 

Tuttavia l'Agenzia delle Entrate interpellata su questa questione (n. 378/19 del 10.09.2019) ha escluso la possibilità per il contribuente di avvalersi delle agevolazioni “prima casa” per chi ha già la proprietà di un’altra casa nello stesso comune di quella concessa in affitto.

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Attenzione, inoltre: in caso di mutuo in corso sulla casa che viene data in affitto non si avrà diritto alla detrazione degli interessi passivi, perché non si soddisfa il requisito della dimora principale.

Inoltre, è possibile ottenere il bonus prima casa per la seconda anche quando si compra un immobile adiacente al primo, per il quale si sono avute le detrazioni prima casa, con l'obiettivo di avere una casa più grande, da accatastare come unico immobile. A due condizioni, però: l'alloggio in questione non deve essere di lusso ed entro tre anni dalla registrazione deve essere dato "effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali" (Cass. sent. n. 6613/2011, n. 4739/2008, n. 5433/1998, n. 563/1998).

Infine, ci sono alcuni casi particolari: per esempio, una seconda casa può diventare una prima casa se un genitore la intesta ad un figlio; oppure marito e moglie - in separazione di beni - possono possedere 2 immobili, entrambi con le agevolazioni prima casa. 

Agevolazioni prima casa in caso di separazione o divorzio

Innanzitutto, una delle situazioni più frequenti è quella della separazione o divorzio: il coniuge che compra una nuova casa per sé può usufruire delle agevolazioni prima casa? 

A questo proposito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 27088/2022 ha sancito che non si può beneficiare dell’agevolazione prima casa se all’ex moglie o all’ex marito è stato assegnato l’immobile familiare, perché entrambi rimangono titolari del bene. 

Con questa sentenza la Suprema Corte ha cambiato orientamento rispetto al passato, quando il coniuge separato poteva accedere alle agevolazioni fiscali prima casa sull’acquisto di una seconda casa se l’immobile familiare era stato assegnato all’altro coniuge. 

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