ICI: Definizione e significato

Uno degli oneri del padrone di casa, da adempiere con attenzione, è il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare: tra queste, in passato c’era l’ICI, l’imposta comunale sugli immobili, conosciuta oggi come IMU (imposta municipale unica). Che cos’è, quali sono le differenze con l’IMU e come si calcola?

Conoscere le caratteristiche, il valore e l’evoluzione di questa tassa patrimoniale è importante, soprattutto quando si vuole acquistare un immobile, magari attraverso un mutuo casa, e si vuole calcolare con precisione l’importo dell’investimento necessario.

Tassa ICI: Imposta Comunale sugli Immobili, significato e caratteristiche

L’imposta comunale sugli immobili ha preso vita nel 1992 con il decreto legislativo n.504 e ha terminato il suo percorso nel dicembre 2011, sostituita dall’IMU.

Il fondamento applicativo (presupposto d’imposta) dell’ICI era costituito dal diritto di proprietà patrimoniale di una persona.

Infatti, erano tenuti a pagare questa tassa i proprietari di immobili, terreni agricoli ed aree edificabili presenti nel nostro paese, nonché tutti coloro che su questi beni potevano vantare un diritto reale di godimento (usufrutto, abitazione, uso, superficie ed enfiteusi), ovvero la possibilità di usufruire di beni di proprietà di un altro soggetto.

A questi si aggiungevano i locatari di immobili concessi in affitto o in locazione finanziaria (leasing) e i concessionari di aree demaniali.

Per assolvere al pagamento dell’imposta il soggetto passivo, ad esempio il proprietario di casa, doveva conoscerne il valore, che veniva determinato moltiplicando l’aliquota (tra il 4 e il 9 per mille) per il valore del bene, espresso come:

• rendita catastale, nel caso di abitazione; 
• valore commerciale, nel caso di area edificabile;
• valore dominicale, nel caso di terreno agricolo, ovvero il valore dato dalla proprietà del terreno.

A questi importi si applicava poi una rivalutazione, di importo percentuale differente a seconda che si trattasse di immobile (5%) o terreno (25%), e poi un coefficiente previsto per legge, variabile in base alla categoria catastale e compreso in un intervallo di valori tra 34 e 140, determinando così l’importo totale della tassa da pagare.

L’ICI prevedeva delle esenzioni, che sono state riprese anche dall’imposta municipale unica: costituiscono casi di esenzione dalla tassa sulla proprietà immobiliare gli immobili istituzionali e di stati esteri, quelli destinati al culto e quelli della Santa Sede, quelli ad uso culturale e i fabbricati appartenenti alle categorie catastali E/1 e E/9, oltre a quelli esclusivamente rivolti alla pratica assistenziale, previdenziale, sanitaria, didattica, ricettiva, culturale, ricreativa e sportiva.

ICI: quando si paga?

L’ICI poteva essere pagata, in favore del Comune sede dell’immobile, tramite modello F24, bollettino o servizio telematico postale o in banca in due periodi dell’anno: a metà giugno, sulla base delle indicazioni relative ad aliquote e detrazioni stabilite nella delibera comunale dell’anno precedente, e a metà dicembre, in base alle indicazioni fornite nell’anno corrente.

ICI prima casa

Un’importante novità arrivò nel 2008, quando il governo Berlusconi escluse dal campo di applicazione dell’imposta l’abitazione principale.

Una scelta rimasta invariata anche dopo l’introduzione dell’IMU in sostituzione dell’ICI: l’imposta sugli immobili non doveva e tuttora non deve essere versata dai proprietari di un’abitazione principale, a patto che in tale edificio sia stata stabilita la propria residenza e dimora e che esso non risulti casa di lusso.

Inoltre, è bene ricordare come l’abitazione principale comprenda anche le sue pertinenze, quindi il provvedimento di esenzione della prima casa dall’imposta sugli immobili si ripercuote positivamente anche sui suoi elementi accessori.

IMU: cos’è e quando si paga

Come anticipato, l’evoluzione tributaria dell’ICI è l’IMU, l’imposta municipale propria, nata con la legge n.214 del 2011.

L’IMU colpisce i possessori di seconde case e prime case di lusso, i proprietari di aree edificabili e terreni agricoli, seguendo uno schema di calcolo riconducibile a quello dell’ICI. 

Come la precedente imposta, l’attuale tassa sul patrimonio immobiliare continua a prevedere l’esenzione per l’abitazione principale, seppure inizialmente fosse stata prevista la sua applicazione anche alle prime case.

Anzi, il regime delle esenzioni previsto dall’IMU, oltre a trovare continuità con la vecchia ICI, aggiunge nuove casistiche, prevedendo ad esempio l’esclusione degli immobili dati in comodato d’uso gratuito agli enti territoriali e i terreni agricoli che appartengono e sono lavorati da coltivatori diretti, iscritti alla previdenza agricola.

L’imposta municipale propria, o unica, prevede inoltre delle agevolazioni sul valore, che si esprimono sotto forma di riduzioni percentuali della base imponibile, ovvero il valore sul quale si applicano aliquota e coefficienti.

Per esempio, gli immobili di interesse storico - artistico, una tipologia di fabbricati legati da vincolo culturale in virtù delle loro caratteristiche artistiche e storiche, possono conseguire una riduzione del valore della base pari al 50 per cento.

Analogamente all’ICI, l’attuale imposta sugli immobili può essere versata in due soluzioni (entro la metà dei mesi di giugno e dicembre) o in un’unica, avvalendosi del modello F24, del bollettino postale o del servizio telematico PagoPa.

Qual è la differenza tra IMU e ICI?

Nella loro strutturazione le due imposte hanno punti in comune: basti pensare al presupposto d’imposta, ai limiti imposti per legge ai coefficienti di calcolo da applicare alla base imponibile o, ancora, ai soggetti passivi.

Tuttavia, sono presenti anche alcune differenze: la prima fa riferimento all’esenzione prevista dall’IMU per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti a fronte della sola riduzione dell’imposta formulata dall’ICI, mentre l’altra riguarda il valore dei coefficienti da applicare alla base imponibile.

Nel caso dell’ICI i coefficienti hanno importi minori rispetto all’imposta municipale propria (IMU), con la categoria A e C espressa da un valore di 100, la categoria B 140, la C/1 pari a 34 e la categoria D e A/10 pari a 50.

I corrispettivi valori dell’IMU, in ordine di categoria, sono pari a 160 per la A e 140 per la B, mentre la categoria C ha importi diversi, compresi tra 160, 140 e 55, e la D varia tra 65 e 80 (A/10) a seconda dello specifico immobile.

La differenza del valore dei coefficienti determina un effetto sull’importo totale dell’imposta da pagare.

IMU: calcolo e confronto con ICI

Più semplicemente, proviamo a fare un calcolo. Confrontiamo numericamente l’IMU con l’ICI, prendendo in considerazione un’abitazione ad uso civile (categoria A), considerando una rendita catastale del valore di 1000 euro, ovvero il valore che viene assegnato ad un immobile per determinare il calcolo dell’imposta, ed applicando il valore minimo di aliquota (5 per mille IMU, 4 per ICI). 

Dal risultato si nota facilmente come la differenza dipenda in larga misura dai coefficienti: infatti, il corrispondente valore ICI è pari a 420 euro a fronte di quello IMU pari a 840 euro.

Se anche si pareggiassero le aliquote, l’effetto dei coefficienti sarebbe ancora molto rilevante.