Oneri accessori mutuo: cosa e quali sono

Quando si accende un mutuo ci si impegna a pagare non solo il credito ricevuto, ma anche ulteriori costi, necessari per accendere, mantenere e chiudere il finanziamento stesso: queste spese si chiamano oneri accessori e incidono in modo considerevole sull’operazione.

Ecco perché è importante sapere cosa e quali sono gli oneri accessori di un mutuo, che devono essere precisati chiaramente nell’informativa precontrattuale, così che il cliente possa confrontare i mutui offerti dai diversi istituti di credito e scegliere il più conveniente per sé. 

Gli oneri accessori di un mutuo, infatti, variano da banca a banca e vanno quindi ben valutati prima di avviare un prestito.

Cosa si intende per oneri accessori? 

Proprio perché influenzano il costo del mutuo e possono fare la differenza nella scelta tra un istituto di credito e un altro, è importante capire bene cosa sono gli oneri accessori, cioè le spese strettamente necessarie e funzionali alla stipula del mutuo, senza le quali esso non potrebbe essere erogato.

Oneri accessori mutuo: quali sono

Negli oneri accessori rientrano:

• le spese di istruttoria, cioè la somma da versare per l’apertura della pratica. L'istituto di credito richiede infatti al cliente una percentuale per valutare la domanda di mutuo e verificare la fattibilità del finanziamento. Alcuni istituti calcolano le spese di istruttoria in percentuale sul capitale finanziato (in genere tra lo 0,50 e l’1%), altri con un valore fisso forfettario, ma queste spese possono anche essere pari a zero se la banca, magari a fini promozionali, si offre di farsene carico.
• la perizia tecnica. Prima di erogare il finanziamento l’istituto di credito incarica un perito, affinché accerti il valore di mercato dell’immobile, che può anche essere diverso - superiore o inferiore - rispetto all’effettivo prezzo di vendita. Una differenza importante, perché l’istituto di credito decide l’ammontare del mutuo, basandosi sull’importo inferiore tra prezzo d’acquisto e valore dell’abitazione. Il lavoro del professionista che redige la perizia tecnica può costare qualche centinaio di euro. 
• le spese notarili. Il contratto di mutuo deve essere stipulato alla presenza di un notaio, che, oltre a chiedere un onorario per sé, sosterrà, per conto del cliente, dei costi, per esempio quelli per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca. 
• le imposte, a cui il mutuo è soggetto per legge, che vengono trattenute direttamente dalla banca per conto dell’erario. Il valore di queste imposte varia in base alla tipologia di immobile a cui si applicano: per la prima casa, per esempio, l’imposta sostitutiva ammonta allo 0,25% sull’importo del mutuo (a meno che il finanziatore sia un ente diverso da una banca o da una finanziaria assimilata), mentre i costi sono più alti nel caso di mutuo per l’acquisto della seconda casa.
• le polizze assicurative. Per legge è obbligatoria solo la polizza sull’abitazione contro incendio e scoppio. Alcune banche possono però concedere delle agevolazioni sul mutuo se si sottoscrivono polizze facoltative, a ulteriore garanzia del finanziamento, contro vari tipi di imprevisti, come perdita del lavoro, malattia grave, invalidità o morte.

In ogni caso la banca non può imporre le proprie polizze mutuo al cliente, che ha il diritto di scegliere sul mercato quelle che ritiene più convenienti.

Oltre ai costi elencati finora, rientrano negli oneri accessori anche:

• le spese di gestione, amministrazione ed incasso rata;
• le perdite sul cambio per i mutui contratti in valuta estera;
• i costi di preammortamento;
• la commissione agli istituti di credito per la propria attività di intermediazione;
• la provvigione per scarto rateizzato nei mutui contanti;
• le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Oneri accessori mutuo detraibili: quali sono?

Per chi accende un mutuo per l’acquisto della prima casa è importante sapere che, oltre agli interessi passivi, anche gli oneri accessori possono essere detratti dall’IRPEF fino al 19%, sempre entro il limite massimo di spesa ammesso per la tipologia di mutuo di riferimento.

Attenzione, però, perché non tutte le voci comprese negli oneri accessori possono essere detratte in fase di dichiarazione dei redditi. 

Tra le spese detraibili figurano i costi di istruttoria, la perizia tecnica, le imposte per l’iscrizione ipotecaria e l’imposta sostitutiva, la commissione alla banca, i costi maggiorati per le variazioni del cambio e le spese notarili ma, attenzione, non tutte: solo quelle relative all’accensione del mutuo. 

È importante, quindi, ai fini della detraibilità degli oneri accessori, che il notaio rilasci due fatture separate, una per l’accensione del mutuo e una per la compravendita. Se invece la fattura è unica, è necessario che le due voci siano indicate in modo distinto.

Oneri accessori mutuo: quali non sono detraibili?

Arrivati a questo punto, sappiamo che non tutti gli oneri accessori possono essere detratti dall’IRPEF e non ci resta che andare a vedere quali sono. 

Tra gli oneri accessori non detraibili rientrano le polizze assicurative, l’IVA, le spese per l’incasso delle rate del mutuo, le imposte di registro, ipotecarie e catastali e le imposte riferite al trasferimento dell’immobile. 

Non possono essere detratte, inoltre, le spese di mediazione dell’agenzia immobiliare né, come già accennato, l’onorario del notaio per il contratto di compravendita.

Link utili

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