Come funziona il rogito notarile sulla seconda casa?

Il rogito è l'atto di compravendita che viene firmato davanti a un notaio e che sancisce il passaggio di proprietà dal venditore al compratore: è previsto sia per la prima casa sia per la seconda casa, ma i costi sono diversi. 

Se infatti l'iter di acquisto è lo stesso, quando si compra la seconda casa, oltre al versamento del prezzo fissato per l’acquisto dell’abitazione (con eventuale mutuo), il compratore è però tenuto a pagare le imposte allo Stato in modo pieno, senza poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa. 

Vediamo allora come si svolge il rogito per la seconda casa: quali tasse si pagano, quali sono le eventuali agevolazioni previste, a quanto ammontano le spese notarili e se ci sono costi ulteriori. 

Le tasse sul rogito seconda casa

Al rogito per la seconda casa il notaio chiederà al compratore di pagare alcune tasse, che successivamente verserà allo Stato. Sono tre le imposte previste, variabili a seconda che si acquisti l'immobile da un privato cittadino oppure da un’impresa di costruzioni:

• l'imposta proporzionale di registro (ed eventualmente l’IVA);
• l’imposta catastale;
• l’imposta ipotecaria.

Oltre a queste, ci possono essere anche altre imposte, come i diritti di Conservatoria, legati alla trascrizione che il notaio deve fare per il cambio di proprietà dell'immobile nei registri della Conservatoria del luogo in cui si trova la casa, le imposte di voltura e di visura, la tassa d’archivio, i diritti della Camera di Commercio o l’imposta di bollo per l’invio telematico.

Acquisto seconda casa da privato

Come dicevamo in precedenza, le imposte cambiano a seconda che si compri da un privato o da un'impresa. Se si acquista da un privato cittadino, o da un’impresa esente Iva, l'acquirente non dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto e le imposte ipotecaria e catastale saranno entrambe di 50 euro l’una. 

Oltre a queste, è necessario versare l’imposta di registro, che corrisponde al 9% del valore catastale dell’immobile (come calcolarlo).

Acquisto seconda casa da impresa edile

La seconda situazione riguarda invece l'acquisto della casa direttamente dal costruttore. Se l’impresa è esente Iva, come abbiamo già visto, le tasse da pagare sono le stesse dell’acquisto da privato. Se invece si compra da impresa edile soggetta ad Iva, l’imposta sul valore aggiunto ammonterà al 10% del prezzo d’acquisto dell’immobile.

A ciò si aggiungono le imposte di registro, catastale e ipotecaria, che sono di 200 euro l’una. Va fatta però una precisazione: nel caso si tratti di un'immobile di lusso (classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), l’IVA da versare ammonta al 22%. 

Per quanto riguarda l’IVA, nel caso di un immobile acquistato da un'impresa, essa è da pagare al costruttore, che a sua volta la verserà all’Erario.

Mutuo seconda casa

Se per l’acquisto si decide di accendere un mutuo ipotecario, è bene sapere che l’importo erogato viene tassato al 2% contro lo 0,25% di un mutuo prima casa e che in questo caso non si ha diritto alla detrazione fiscale degli interessi pagati.

Spese notarili per l’acquisto della seconda casa

Quello delle spese notarili è un altro capitolo di spesa che il compratore deve tenere in considerazione, tuttavia non è possibile stabilire a priori e con precisione l'onorario del notaio, che viene definito autonomamente dal singolo professionista. 

La parcella può variare in base ad alcuni fattori, tra cui la complessità dell’atto di compravendita, il valore dell’immobile, la zona in cui si trova lo studio e, infine, l'esperienza del notaio o il suo prestigio. Il consiglio, quindi, è quello di chiedere più di un preventivo a diversi professionisti, per poter valutare quello più conveniente ed avere in anticipo un quadro completo delle spese da sostenere.

Agevolazioni seconda casa

Infine, come già anticipato, per la seconda casa non sono previste le stesse agevolazioni della prima casa, sia in sede di rogito sia successivamente, quando bisogna pagare le cosiddette tasse di mantenimento. Esistono, tuttavia, alcune soluzioni che permettono di risparmiare.

La prima, in fase di rogito, è quella di chiedere al notaio l’applicazione del prezzo-valore dell’immobile, che prende in considerazione la rendita catastale dell’immobile anziché il prezzo di vendita come base imponibile per il calcolo delle tasse. 

Una seconda soluzione è quella di trasformare la seconda casa da unità abitativa ad unità collabente, rendendola inabitabile, interamente o solo in parte, attraverso un riaccatastamento. Un’altra opzione consiste nell’affittare la seconda casa, optando per il regime fiscale agevolato della cedolare secca e godere di ulteriori vantaggi fiscali.

A volte, poi, è possibile acquistare la seconda casa come prima casa, da valutare di caso in caso a seconda della situazione. 

Le altre tasse sulla seconda casa

Fin qui abbiamo parlato delle spese da sostenere al rogito. Tuttavia, i costi della seconda casa non finiscono qui. Una volta acquistata l’abitazione, il proprietario dovrà far fronte alle spese di mantenimento sulla seconda casa: si tratta di imposte periodiche ed annuali tra cui l'Imu. 

L’Imu è l'Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria: si tratta di una tassa di natura patrimoniale, il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un bene. Dal 2019 ha inglobatola Tasi, che era stata introdotta ed era l’imposta versata al Comune per i servizi pubblici resi, dal verde pubblico all’illuminazione stradale. 

Sulla seconda casa si paga anche la Tari, la tassa rifiuti (tranne se l’immobile è inutilizzato) e, infine, ci sono le tariffe delle utenze (gas, luce ed acqua), che possono risultare più costose rispetto alla prima casa.

I Bonus sulla seconda casa

Infine, la Legge di Bilancio 2022 (n. 234 del 30 dicembre 2021) ha previsto anche per il 2022 il rinnovo di alcuni bonus, il cui obiettivo è incentivare o agevolare l’acquisto, l’affitto o la ristrutturazione di vecchi immobili, dal noto Superbonus 110% all’Ecobonus, solo per fare due esempi. Questi bonus sono validi anche per le seconde case? 

La risposta è positiva, perché per la legge conta l’abitazione, non il proprietario, quindi si ha diritto a richiedere le faciltazioni sia per la prima che per la seconda casa, se si possiedono tutti i requisiti previsti. 

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